Визначення та методи державного регулювання ринку земель

Під державним регулюванням ринку земель слід розуміти цілеспрямований адміністративний, фіскальний та економічний вплив органів державної влади на суб’єктів ринку земель з метою досягнення заздалегідь визначених параметрів ринкового середовища, які відповідатимуть усвідомленим суспільним інтересам.

Адміністративний метод регулювання передбачає введення через законодавство дозвільного порядку або прямих заборон чи обмежень щодо набуття і реалізації прав на землю. Подібний механізм суттєво обмежує свободу господарювання, індивідуальні права на розпорядження власністю, а також свободу ринкових угод. Тому, широке застосування подібного підходу в умовах ринкової економіки істотно нівелює саму ідею ринку як вільного та конкурентного середовища, спотворює ринкову цінність землі як товару і пригнічує ринкове саморегулювання економіки.

Реакцією ринкового середовища на надмірне адміністративне регулювання ринку стає його тінізація, застосування «напівлегальних» способів реалізації прав на землю тощо. Наприклад, не зважаючи на заборону відчужувати землі сільськогосподарського призначення, в Україні успішно функціонував і продовжує функціонувати «сірий» ринок таких земель, на якому для «обходу» мораторію до 2007 року використовував механізми зміни цільового призначення земельних ділянок, а після появи відповідної заборони – шляхом «примусового» переходу прав на земельні ділянки за рішеннями судів (перш за все,

третейських). При цьому, зміна цільового призначення ділянок, при потребі, провадиться через викуп земельних ділянок для суспільних потреб та у судовому порядку.

Дозвільне регулювання порядку набуття і реалізації прав на землю, коли можливість укладання відповідної цивільно-правової угоди або такої умови пов’язуються із одержанням дозволу від певного державного органу або його посадових осіб, слід розглядати як пряме втручання держави в господарську діяльність, яке, крім свої неприйнятності для умов ринкової економіки, містить у собі значні корупційні ризики.

Фіскальний метод регулювання ринку земель доцільно розглядати окремо від адміністративного, оскільки за його допомогою не встановлюються прямі заборони щодо діяльності суб’єктів ринку землі, але здійснюється регулювання їх ділової активності за допомогою державних податків та деяких інших трансфертних платежів (наприклад, державного мита). Змінюючи розмір фіскальних та трансферних платежів держава може обмежувати активність суб’єктів ринку або, навпаки, стимулювати її.

Певні недоліки фіскального регулювання.

Зокрема, між запровадженням податкових платежів та їх впливом на ринкове середовище завжди існує певний розрив у часі, що знижує оперативність такого регулювання. Також потрібні витрати суспільних ресурсів на адміністрування фіскальних платежів. Крім того, надмірне оподаткування операцій із земельними ділянками призводить до «тінізації» ринку, відображення у офіційних документах недостовірних відомостей щодо реальної ціни угод тощо.

Здійснювати регулювання ринку земель економічними (ринковими) методами держава спроможна виступаючи самостійним «гравцем» на цьому ринку. Тобто держава, в даній ситуації, за рахунок власних фінансових та земельних ресурсів, має брати участь у ринковому обороті земель, впливаючи, таким чином, на обсяг попиту і пропозиції, а отже – і на ринкове ціноутворення, не обмежуючи при цьому прав та свобод інших суб’єктів ринку.

Принципово важливим є й те, що чиновники не повинні бути учасниками ринку, виступаючи від імені держави. Тому представляти інтереси держави на ринку мають брати спеціалізовані підприємства, яким надано функції розпорядження землями державної власності.

Такий підхід означає певну субсидіарність держави по відношенню до ринкового середовища, адже держава, по суті, витрачатиме суспільні ресурси для досягнення тих чи інших параметрів ринку.

Цей спосіб регулювання є найбільш «дорогим», а тому малопривабливим для держави, хоча саме в ньому реалізується принцип рівності держави, територіальних громад та приватних осіб у ринкових економічних відносинах.

Ефективне державне регулювання ринку земель стає можливим у тому випадку, якщо ринкове середовище є достатньо транспарентним для держави і вона може постійно відстежувати реальні попит та пропозицію на земельні ділянки різного цільового призначення. Це дозволятиме ефективно прогнозувати динаміку таких показників ринку як попит та пропозиція, ціни на землю різного цільового призначення, кількість угод на ринку, ліквідність землі як економічного ресурсу на місцевому, регіональному та загальнодержавному рівнях тощо.

Досить важливою задачею є постійний аналіз відповідності вартості землі реальній купівельній спроможності громадян та господарюючих суб’єктів. Це дозволить ефективно попереджувати такі негативні явища як «перегрівання» ринку, кризи іпотечного кредитування тощо.

Запровадження ефективного державного регулювання ринку земель в Україні є головною передумовою високої соціально-економічної ефективності земельних відносин, утвердження значущості земельних ресурсів як суспільного надбання, попередження деяких негативних супутніх яких активного економічного обороту земель, перш за все, у сільській місцевості.