Раскройте методы расчета стоимости восстановления и замещения объекта недвижимости при реализации затратного подхода

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом всех видов износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, и размеры предпринимательской прибыли являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

В основе затратного метода лежит принцип замещения.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают восстановительную стоимость и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые имелись у оцениваемого объекта. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затапливаемый и никогда не используемый подвал – неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости здания.

Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.

Выбор того или иного вида стоимости при оценке зависит от условий применения затратного метода.

Затратный метод применяется:

– при оценке недвижимости на малоактивных рынках; – технико-экономическом анализе нового строительства; – оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных построек;

– определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

– оценке объектов спецназначения, особенно недоходного назначения;

– страховании недвижимости; – определении базы налогообложения.

Однако, применяя затратный метод, необходимо учитывать следующие ограничительные условия:

– зачастую затратный метод дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет; – трудно реализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую ценность.

3 Раскройте современную структуру и функции управления земельными ресурсами на уровне городского округа (на примере Омского городского округа).

В составе адм. ГО выделяются следующие структуры подразделения (комитеты, отделы, департаменты).

Общий отдел – организует в целом функционирование всех подразделений администрации (регулирует документооборот, информирует главу администрации и его аппарат о запланированных мероприятиях на конкретную дату и контролирует их подготовку).

Комитет по экономике и прогнозированию – занимается анализом основной деятельности по отраслям народного хозяйства, по социальной сфере и другим направлениям, анализирует и отожествляет основное развитие народного хозяйства городского округа (населения, развития образования, занятость населения по отраслям производства, безработицу, тендеции в развитии отдельных производств и отраслей по городам) разрабатывает нормативы для перспективного планирования, разрабатывает прогнозы и планы развития отраслей народного хозяйства городского округа на ближайшие и отдельные перспективы.

Комитет по строительству и архитектуре - планирует развитие города и отвечает за разработку градостроительной документации (выступает заказчиком по разработке генерального плана города, проекта детальной планировки). В состав данного комитета входит управления архитектуры и градостроительства. Начальник данного комитета, как правило, заместитель главы города, который курирует данные вопросы. Управление архитектуры и градостроительства возглавляет главный архитектор города, который непосредственно подчиняется начальнику данного комитета.

Комитет по управлению муниципальным имуществом – Данный комитет организует учёт исполнения муниц.собственности: Муниц. земли; Муниц. недвижимость

Прочее муници. имущество.

КУМИ ведет реестры администраторов муниц-ая недвижимость, а иногда и земли. Комитет по земельным отношениям занимается: формированием земельных отводов,межеванием муниц-ых земель, а так же занимается арендой землей и.т.д.

Назовите понятие, цели и содержание информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

Государственный градостроительный кадастр представляет собой государственную информационную систему сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости. Государственный градостроительный кадастр Российской Федерации представляет собой единую систему учета, регистрации, хранения и предоставления информации по объектам следующих территориальных уровней: Российская Федерация; субъект Российской Федерации (республика, край, область, город федерального значения, автономная область, автономный округ); муниципальное образование (район или приравненная к нему единица, городское поселение, городской район или приравненная к нему единица, группа сельских поселений - сельский округ или приравненная к нему единица, сельское поселение). Градостроительный кадастр (ГК) содержит следующую информацию: градостроительные регламенты; состояние территории, ее использование, внешние условия (необ­ходимую для контроля за соблюдением регламентов и их пересмотра); градостроительная ценность территории. Основное предназначение градостроительного кадастра заключается в решении следующих задач: учет и регистрация градостроительных регламентов и градострои­тельной ценности территории; доведение информации о градостроительных регламентах до лиц, ответственных за их соблюдение; отслеживание соблюдения градостроительных регламентов и обос­нование наложения санкций за ущербы, нанесенные их нарушением; информационное обеспечение учета градостроительной ценности территории при территориальной дифференциации налогообложения недвижимости и субвенций; информационная поддержка правоотношений, связанных с деятель­ностью по изменению состояния и использования территории; информационное обеспечение взаимного учета интересов террито­рий и отраслей при согласовании решений по развитию территорий и установлении отраслевых регламентов их использования; информационное обеспечение защиты прав граждан на установлен­ный уровень качества среды их проживания и деятельности. Информация ГК предназначена для использования: органами исполнительной власти при разработке и согласовании правовых и нормативных актов по вопросам регулирования использова­ния территории; при формировании заказов на изыскания, исследо­вания, разработку проектной документации; при согласовании проектной документации и целевых программ; инвесторами в качестве исходной информации для бизнес-планов; проектными организациями в качестве исходной информации; юридическими и физическими лицами при осуществлении ими прав и обязанностей по использованию территории земельных участков; органами исполнительной власти и судебными органами при разрешении конфликтов, вызванных фактическим или ожидаемым нанесением ущербов, связанных с нарушением или изменением градостроительных регламентов; отраслевыми кадастровыми и иными информационными службами для учета градостроительных регламентов и градостроительной ценности территории.

Градостроительный кадастр объекта любого территориального уровня содержит сведения: о градостроительных регламентах; о состоянии и использовании территории, внешних условиях; о градостроительной ценности территории; об общей и относящейся к данной территории правовой и норматив­ной документации по градостроительству, об относящейся к данной территории проектной и изыскательской документации; об органах государственной власти и местного самоуправления, юридических и физических лицах, имеющих правомочия владения, пользования и распоряжения территориальными элементами, объектами, коммуникациями, ответственных за соблюдение градостроительных регламентов. Ведение ГК осуществляется на основе использования информационных компьютерных технологий. При компьютерной организации информация поисковой системы состоит из трех основных частей: базы данных (БД), картографической информации и информационно-поисковой системы (ИПС). База данных содержит сведения о градостроительных регламентах, фактическом состоянии и использовании территории, условиях ее использования, градостроительной ценности, а также об органах го­сударственной власти и местного самоуправления, юридических и физических лицах, сочетающиеся с картографической информацией. Эти сведения представляются по информационным учетным единицам. В качестве учетных единиц используются: территориальные объекты; зоны; земельные участки; участки и узлы коммуникаций; строения; органы государственной власти и местного самоуправления; предприятия и учреждения; юридические и физические лица; документы и т.д. Картографическая информация отражает местоположение и конфи­гурацию тех учетных единиц, для которых картографическая привязка целесообразна (участки территории, «линейные» участки коммуни­каций, «точечные объекты»), и представляется совокупностью электронных карт (планов), на которых в надлежащих масштабах изображена территория всего объекта или отдельных его частей. Информационно-поисковая система включает сведения о проектных, изыскательских, нормативных, правовых документах и может быть реализована как БД или как текстовая ИПС, куда заносятся реквизиты документов, информация об их местонахождении и при необходимости аннотации или рефераты. Кроме того, в качестве информационных учетных единиц в градостроительном кадастре объектов всех уровней представлены органы государственной власти, органы местного самоуправления, юридические лица, имеющие правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками, объектами, коммуникациями, сведения о которых включены в градостроительном кадастре.

Экзаменационный билет № 17