Раскройте сущность и этапы реализации затратного подхода оценки недвижимости

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом всех видов износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, и размеры предпринимательской прибыли являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

В основе затратного метода лежит принцип замещения.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают восстановительную стоимость и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые имелись у оцениваемого объекта. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затапливаемый и никогда не используемый подвал – неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости здания.

Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.

Однако, применяя затратный метод, необходимо учитывать следующие ограничительные условия:

– зачастую затратный метод дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет;

– трудно реализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую ценность. Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2. Оценку рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.

3. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки).

4. Определение предпринимательской прибыли.

5. Оценку восстановительной или замещающей стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли (п. 4 + п. 3).

6. Определение общего накопительного износа зданий и сооружений.

7. Оценку стоимости улучшений с учетом износа (п. 5 – п. 6).

8. Оценку общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 7).

Раскройте содержание государственного и муниципального контроля за использованием и охраной земель как метода управления земельными ресурсами.

Гос зем контроль осуществляют федеральные органы во взаимодействии с др. заинтересованными органами исполнительной власти, их территориальными органами, с органами исполнительной власти субЪ РФ, органами местного самоуправления, организациями, общественными объединениями, а также гражд. Гос. контроль осуществляют за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель. При этом наряду с земельным законодательством контролируют соблюдение лесного, водного законод-ва, законодательства о недрах, градостроительного, гражд-ого адм-ого и иного, содержащего нормы земельного права.

Муниц. зем. контроль предусмотрен Конституией РФ, законом об общих принципах местного самоуправления и др. ФЗ и законами субЪ РФ. МЗК осуществляют органы местного самоуправления или уполномоченные органы. Контроль заключается в постоянном наблюдении за использованием земель как природного ресурса и хоз-ого обЪ в целях проверки их состояния. МЗК необходимо осуществлять за использованием всех земель, расположенных в границах муниц-ого образования независимо от форм собственности на землю.

Госземконтроль можно определить как проведение уполномоченными федеральными органами исполнительной власти субъектов РФ проверок выполнения юрид лицами, органами гос власти ОМС и должностными лицами, гражданами обязательных требований зем зак-ва и др. норм-прав акты содержаших нормы зем права

Фед Служба ЗК и его терр-е органы осущ-т госземконтроль за:

1.Соблюд-ем зем. зак-ва;

2.Собл-ем порядка переуступки прав;

3.Предос-е достовер. сведенийй о состоянии з.;

4.Об использовании и з. по целевому назначению;

5.О своевременном выполнении приведение земли в соответствующее пригодное для исп. по целев-му назначению;

6.За испол-е предписаний по вопросам собл-я зем. зак-ва и устранение нарушений;

7.За наличием и сохранностью меж-х знаков.