Метод прямой капитализации (МПК)

Прямая капитализация - это метод оценки, где для получения стоимости объекта недвижимости стабильный чистый операционный доход за один год нужно разделить на общий коэффициент капитализации или умножить на соответствующий фактор, иногда называемый мультипликатором дохода.

Формула определения стоимости (V) оцениваемого объекта методом прямой капитализации (МПК) имеет вид:

где I - стабилизированный годовой чистый операционный доход (ЧОД);

R - общий коэффициент капитализации;

F - фактор (мультипликатор) капитализации дохода, F = 1/R.:

Таким образом, общий коэффициент капитализации R. отражает связь между стоимостью объекта недвижимости и получаемым от его использования доходом, которая была известна еще древним грекам.

Пример. Предположим, что ОН продан за 1 000 000 $, и покупатель ожидает, что его ЧОД составит в первый год владения 100 000$, т. е. покупатель заплатил за объект недвижимости цену, которая в 10 раз больше ЧОДа. Можно также сказать, что ожидаемый ЧОД составляет 10% от стоимости объекта. Таким образом, мультипликатор дохода F= 10, а с другой стороны - коэффициент капитализации R = 0,1.