Принципы анализа финансовых потоков при оценке недвижимости

§ При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков).

§ Доход от объекта недвижимости - это доход от сдачи объекта в аренду, то есть доход арендодателя (как если бы ОН был сдан в аренду).

§ Это доход от объекта, целиком сданного в аренду.

§ Это "стабильный доход", то есть доход за типичный год.

§ Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

Ожидаемые потоки наличности на различных этапах инвестиционного

цикла объекта.

Диаграмма. Общая схема жизнедеятельности объекта недвижимости.

Прогнозный период А, начинающийся с момента оценки, обычно составляет в США 10 лет, так как там существует право ускоренной амортизации (законодательным образом установленное снижение процентной ставки налога) на первых 7 лет (жизнедеятельности ОН, которое потом исчезает, и амортизация начисляется обычным способом.

В конце прогнозного периода происходит перепродажа (реверсия), причем, будущую стоимость перепродажи позволяют установить предположения о постпрогнозном периоде В. для которого характерен стабилизированный (то есть постоянный, постоянно убывающий или постоянно растущий) доход.

При использовании доходного метода для оценки стоимости ОН, аналитик (оценщик) должен выяснить все вопросы, касающиеся правовой сущности владения ОН. Это:

1. Вид права владения (в частности, для выяснения вопросов, связанных с налогообложением).

• Совместно - долевое или общее- право владения (корпоративное - АО или товарищество – ТОО);
• Доверительное владение, когда интересы бенефициария выражает третья сторона (за несовершеннолетнего, или недееспособного, или в случае анонимного владения).

§ Налог на здания в год:

• для юридических лиц (коммерческих структур) - 2% от балансовой стоимости;
• для физических лиц (частных лиц) -0,1 % от балансовой стоимости.

2. Структура капитала по финансовым признакам:

• доля собственного капитала инвестора;

§ наличие и размер ипотечного кредитования (закладные).

3. Объем юридических прав:

• оценивается право полной собственности данным ОН или только
• право аренды и т.д..