Обзор методов определения коэффициента капитализации

Известны следующие четыре группы методов определения коэффициента капитализации:

Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки) - это метод определения коэффициента капитализации на основе данных о цене продаж и чистом операционном доходе по сопоставимым объектам недвижимости на рынке по формуле V = I/R.

Однако, прежде, чем применять этот метод, оценщик должен убедиться в том, что объекты, которые он собирается использовать, действительно являются сопоставимыми по отношению к оцениваемому, и что условия продаж были типичными для данного сегмента рынка.

2. Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации (аналитический метод), где за основу берется безрисковая ставка процента. к которой прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и компенсация за риск управления инвестициями, характерные для того типа недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Методы ипотечно - инвестиционного анализа, которые применяются в случае смешанной структуры капитала, при использовании заемных средств.

Метод экспертизы - определение ставки дохода на капитал путем опроса экспертов - лиц, профессионально работающих на рынке недвижимости -международных инвесторов, девелоперов, подрядчиков, консультантов.

Рассмотрим более подробно первые два из этих методов.