Гипотетический отчет собственника о доходах

Таблица. Гипотетический отчет собственника о доходах.

Количество квартир	Описание	Ставка	Сумма
	1 спальня	$ 387	$1548
	2 спальни	$ 464	$5568
	3 спальни	$ 495	$1980
Месячный потенциальный доход	$9096
Потенциальный валовый доход (годовой)	$ 109152
Поправка на недогрузку	- $ 3820
Прочие доходы	$5000
Действительный валовый доход	S 110332
Текущие операционные расходы:
Коммунальные услуги	$3500
Ремонт	$2500
Содержание бассейна	$1000
Зарплата	$4000
Налоги на зарплату	$500
Запасы	$1500
Реклама	$500
Юридические и бухгалтерские услуги	$2000
Налоги на собственность	$ 8000
Прочие	$1500
Амортизация	$ 20000
ИТОГО (Текущие операционные расходы)	- $ 45000
Чистый операционный доход до обслуживания долга и налогообложения	$ 65332
Обслуживание долга: проценты и погашение основного долга	- $ 50555
Чистый операционный доход до налогообложения	$ 14777

Основные понятия, используемые оценщиком при составлении отчета о доходах.

Наивысший уровень дохода - это

Потенциальный валовый доход ПВД -определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы.

Второй уровень - это

Действительный валовый (эффективный) доход ДВД - определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход, за вычетом потерь от«незанятых помещений (так называемая, недозагрузка) и не внесения арендной платы.

Неполная загрузка имеет место, например, при смене арендаторов, при постепенном вводе ОН и т.д..

На этом же уровне учитывается и, так называемые, прочие поступления дохода.

Третий уровень - это

Чистый операционный доход ЧОД - это действительный валовый доход (ДВД) за вычетом операционных расходов (ОР). Это доход на весь капитал. Этот показатель особенно полезен для анализа собственности, не обремененной кредитом. В дальнейшем, в доходном подходе, могут встретиться обозначения для этой величины NOI и I о.

Операционные расходы ОР - это расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, иные чем обслуживание долга и подоходные налоги.

Операционные расходы (ОР) имеют следующую структуру:

А. Текущие операционные расходы (ТОР) - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости. Они делятся на два вида расходов:

Постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта, например:

земельные платежи:

налоги на имущество:

лицензионные платежи;

сборы за выдачу разрешений;

страховка и прочее, часто включая оплату управленческих услуг (это зависит от типа ОН).

Переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (напрямую зависят от коэффициента загрузки),- это:

оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение и прочее);

расходы на управление;

расходы на рекламу;

закупка материалов (запасы);

оплата юридических и бухгалтерских услуг;

уборка помещений, вывоз мусора:

обеспечение безопасности, охрана;

услуги по заключению договора на аренду;

зарплата персонала и налоги на нее;

ежегодные затраты на обустройство территории и прочее.

В. Резерв на замещение (РЗ) - средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (не носящих капитальный характер):

ремонт крыши;

перестилка полов и ковровых покрытий;

замена различных приборов, в том числе нагревательных, кондиционеров и других быстроизнашивающихся предметов.

Наконец, четвертый уровень -

Наличность до налогообложения - это чистый операционный доход минус расходы на обслуживание долга (процент и выплаты основной суммы долга). Это доход на собственный капитал (ДСК) (другое встречающееся название - поток наличных денежных средств - ПНДС).

Возвращаясь к примеру, рассмотрим, как бухгалтерский отчет перестроен аналитиком в гипотетический отчет собственника о доходах для данного ОН. В статье "Текущие операционные расходы" аналитиком сведены воедино все расходы из бухгалтерского отчета о доходах, за исключением процентных платежей по кредиту и отчислений на амортизацию, так как процентные платежи учитываются вместе с выплатами основной части долга и они объединены в статье "Обслуживание долга". Они относятся к финансовым затратам, а не к операционным издержкам.

Кроме того, бухгалтерская статья "Амортизация" должна быть исключена из ТОР при дальнейшей корректировке отчета, так как она не предусматривает движения наличности. В действительности, это доход, перенесенный на величину арендной платы.

На этом этап перестройки бухгалтерского отчета о доходах в гипотетический отчет собственника о доходах завершен. Далее следует анализ этого отчета и его корректировка аналитиком.

ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ.