Элементы сравнения и виды корректировок

Элементы сравнения - это характеристики собственности определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Таким факторами являются:

1. время (дата) продажи;
2. местоположение (ситус, характеристики доступности и связности);
3. условия продажи (в том числе мотивы совершения сделки и информированность покупателя и продавца);
4. условия финансирования покупки (срок займа, процентная ставка, договоры об участии и пр.);
5. юридическое описание объектов недвижимости (с учетом правовых ограничений градостроительного зонирования, налогов и сервитутов);
6. физические характеристики объектов (размеры, форма, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность).

Существуют 9 основных групп элементов сравнения, по которым производятся корректировки, причем, корректировки бывают двух видов:

1. последовательные (кумулятивные) и
2. независимые.

Последовательные корректировки (корректируется всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):

i. Передаваемые права собственности.

ii. Условия финансирования (рыночные - это оплата сделки натичными, что характерно для современной России: нормальные - когда финансирует сделку только одна сторона).

iii. Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.).

iv. Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процентах инфляции, учитывает также

1. рост или снижение цен;

2. изменения законодательства и т.п.).

Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все характеристики взаимосвязаны и влияют друг на друга.

Независимые корректировки:

v. Местоположение (имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости): _

§ ситус - экономическое местоположение землепользования;

§ доступ;

§ связи.

vi. Физические характеристики объекта:

§ физические черты (размер, возраст, состояние);

§ качество строительства и эксплуатации, стройматериалов; '• уникальность архитектуры;

§ удобства (функциональность коммунальных услуг);

§ размер и форма участка земли.

vii. Экономические характеристики объекта (используется в первую очередь для объектов, приносящих доход, для того, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков). Здесь элементами сравнения являются:

§ аренда (её надежность):

§ качество управления;

§ срок и условия аренды;

§ ПВД, ДВД, ЧОД и другие финансовые показатели (см."Доходный подход").

8. Использование объекта /функциональная пригодность (если имеются для объекта оценки некоторые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоставимым объектом).

9. Наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценки (используется при корректировке на наличие предметов собственности, включенных в сделку купли - продажи объекта недвижимости: оборудование, мебель, предметы искусства, текстура, право использования водного пространства и пр.).

Все 5 независимых корректировок можно - делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, то есть оценивают корректировочные характеристики независимо одну от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, чаще всего в доллары.