Выбор единиц сравнения

Следует обратить внимание на понятие "единица сравнения". Чтобы сравнивать объекты недвижимости, которые отличаются по своим характеристикам, нужно найти их "общий знаменатель". Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица сравнения (например, цена за 1 кв. м.), либо экономическая единица сравнения (цена за жилое помещение или в расчете на одно посадочное место).

Таким образом, единицы сравнения - это адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их впрямую влияет на результат. Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и должны быть типичными для данного сегмента рынка. Это способ быстрого доведения стандартной информации до инвесторов или перспективных покупателей на конкретном рынке.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

При продажах земель используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 га (1 акр, сотка) - при продажах больших участков земли, сельхозугодий, участков под коттеджи;
• цена за 1 кв. метр - при продажах в городах земли под застройку:
• цена за 1 метр длины по фасаду - при продажах в городском центре участков земли под торговлю, когда основная часть стоимости связана с фасадом, выходящим на улицу или дорогу, а размеры участков в глубину не очень сильно отличаются друг от друга.

Характерным примером градостроительной ситуации, в которой может быть использована эта единица сравнения, является в Санкт-Петербурге Большой проспект Петроградской стороны.

• цена за лот (участок) - при продаже стандартных по форме и размерам земельных участков в районе жилищной застройки, часто с подведенными коммуникациями, или в садоводствах;
• цена за единицу плотности (за кв. метр территории участка, разрешенной под застройку или за кв. метр плошали этажа застройки, разрешенной на данном участке) - при продаже на рынках, где земля в большом спросе (например, в непосредственной близости от транспортных узлов), если есть ограничения на плотность застройки и этажность. В этих зонах интенсивного освоения территории особенное значение приобретают нормативные акты зонирования территории (планы зонирования и застройки), принятые в градостроительном законодательстве большинства стран мира. Эти планы устанавливают верхний предел интенсивности освоения территории.

Градостроительные ограничения на плотность застройки могут быть выражены через отношение застраиваемой территории к территории всего участка или через отношение суммарной площади этажей застройки к площади всего участка. Таким образом, цена за единицу плотности позволяет сравнивать между собой участки, на которых действует одинаковый режим правовых ограничений градостроительного зонирования. Следует отметить, что в посткоммунистической России в настоящее время пока не получила распространения та практика правового градорегулирования и правовые планы зонирования и застройки, которые в той или иной форме приняты в большинстве стран мира.

Установление правовых ограничений на интенсивность использования территории -это одна из задач градостроительного кодекса, который разрабатывается сейчас в Петербурге.

При анализе продаж застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 кв. метр общей площади - при продаже объектов недвижимости, которые настолько схожи по своим характеристикам, что их просто можно сравнивать друг с другом в кв. метрах;
• цена за 1 кв. метр площади, подлежащей сдаче в аренду, -позволяет оценщику учесть преимущества зданий, которые спроектированы более удачно, с меньшими потерями от непроизводительно используемых площадей (офисы, жилье):
• цена за 1 кв. метр улучшений без учета выгодности местоположения, которая получается, если вычесть из, продажной цены объекта стоимость земельного участка и результат разделить на площадь здания, - этот показатель позволяет сравнивать между собой здания без учета выгодности местоположения земельных участков, на которых они находятся;
• цена за 1 куб. метр (или другую единицу объема) - при продаже некоторых видов недвижимости (например, элеваторов, нефтехранилищ, складов, ангаров);

§ цена за "единицу недвижимости" - при продажах многоквартирных жилых комплексов, состоящих из стандартных ячеек, и таких объектов, как небольшие склады или стандартные офисные помещения. Здесь могут возникать ошибки, вызванные различиями в характеристиках самих единиц сравнения (например, квартир или комнат). Цена за комнату как единица сравнения применяется на относительно немногих рынках, при этом важно определить, что является комнатой, а что нет;