Методы проведения корректировок

Их можно разделить на две категории:

• количественные;
• качественные.

Количественные:

§ анализ парных продаж - две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения и его вклад в стоимость (две продажи, отличающиеся лишь по одному элементу сравнения):

§ статистический анализ - когда большой объем данных дает возможность вычислить стоимостное значение корректировки;

§ графический анализ - например, расчет стоимости земельных участков при приближении к городской черте;

§ трендовый анализ - выявление тенденций рынка на основе анализа большого объема рыночной информации; отслеживание тенденций рынка по каким - либо параметрам. (Тренд - это длительная тенденция).

§ анализ вторичных (косвенных) данных, описывающих не сопоставимые сделки, а общие данные рынка с указанием источника информации.

Качественные:

§ относительный сравнительный анализ - качественный классификационный анализ относительного сходства сравниваемых объектов без вычисления точных корректировок, а с использованием стандартных терминов качества, например, качественной шкалы вида:

· много лучше,

· значительно лучше,

· немного лучше,

· равный,

· немного хуже,

· значительно хуже,

· много хуже.

Качественная классификация такого рода часто используется в комбинации с количественными методами.

§ метод общей группировки - когда на активном рынке есть много аналогичных продаж с узким разбросом цен. Например, участки в садоводстве.

Оценщик не производит отдельные корректировки, а сравнивает объект недвижимости в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная группировка.

Таким образом, отпадает необходимость отдельно рассматривать каждую черту.

§ персональное интервью - применяется для активного рынка и несложных объектов и заключается в беседах со специалистами (юристами, районными архитекторами, управляющими и другими).

При проведении корректировок следует руководствоваться следующими

правилами:

• Если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь.
• Если суммарная поправка - больше 25%, то следует исключить из рассмотрения данный объект сравнения и подобрать более сопоставимые объекты, если это возможно.

В заключение ещё раз отметим, на что следует обратить внимание при проверке результатов использования МСП:

• достаточно ли данных было собрано о совершенных сделках?
• достаточно ли информации по каждой из сделок?
• насколько надежна информация?
• насколько надежны проведенные корректировки данных?

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.