Принципы, лежащие в основе МСП

1) Основным принципом, составляющим теоретическую базу метода сравнения продаж и лежащим в основе логики покупателя и продавца ("Если эти объекты недвижимости были проданы/куплены по такой цене, то и свой объект недвижимости я смогу продать/купить по этой же цене"), является принцип замещения: предполагается, что рационально мыслящий инвестор или покупатель на заплатит за конкретный объект недвижимости больше, чем обойдется приобретение другой схожей недвижимости, обладающей равнозначной полезностью.

Другие принципы, лежащие в основе МСП:

2) Спроса и предложения - цены возрастают, когда спрос превышает предложение, снижаются, когда предложение превышает реальный спрос. Спрос создает стоимость, когда ограничено предложение.

Данный принцип - один из важнейших принципов, связанных с рыночной средой, а метод, как уже отмечалось, - рыночный. Часто ввиду специфики рынка недвижимости предложение отстает от спроса, так как для строительства или реновации необходимо время. Следовательно, особенно важно учитывать временной фактор.

3) Ожидания - будущих доходов и выгод как для продавца так и для покупателя.

4) Зависимости (от внешних факторов, влияния среды, ситуса) - стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию внешней среды и сама, в свою очередь, влияет на внешнюю среду на варианты использования и стоимость других землепользовании в прилегающей местности. Примеры, иллюстрирующие принцип зависимости:

• вид на Зимний дворец или помойку;
• внешнеэкономические условия (рядом автострада);
• деградация или процветание района.

5) Изменения - учет инфляции, зонирования (можно или нельзя), изменения законодательства, демографии и т.п..

6) Пропорциональности (сбалансированности):

1) спроса и предложения (дорогой коттедж в 200 км от города):

2) стоимости и качества застройки (новая дверь в хижине);

3) площади участка и застройки ("дворец" на участке в 6 соток).

Преимущества и недостатки МСП. Преимущества:

• Наиболее простой подход, выглядящий логично и убедительно (самоочевидно) даже для неспециалиста;
• Статистически обоснованный, так как опирается на цифры, отражающие тенденции рынка;
• Предлагаемые методы корректировки просты, логичны и убедительны;
• Обеспечивает оценщика данными для других подходов к оценке, собирая информацию о рынке;
• При должной добросовестности оценщика и тщательности проведенного анализа МСП представляет собой лучший индикатор рыночной стоимости недвижимости.

Недостатки:

• Основан на анализе прошлых событий, не принимает в расчет будущие ожидания;
• Данные по сопоставимым объектам не всегда имеются, и, независимо от стараний оценщика, может не найтись достаточного количества объектов сравнения (от 3-х до 6 и более);
• Требует внесения поправок, но при наличии достаточно большого числа корректировок снижается достоверность полученных результатов;
• Часто нельзя установить чистоту сделок, так как индивидуальные продажи имеют нередко индивидуальную мотивацию, которая влияет на цену продажи.