Сервитут

Ст. 274 ГК содержится определение сервитута. Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка, предоставления права ограниченного пользования земельным участком, т.е. сервитутом. Предметом сервитута всегда является недвижимость. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута и сособственником соседнего земельного участка. Сервитут подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Сервитут также может быть предоставлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Сервитутным правам присуще права следования. Это означает, что они сохраняют своё действие за обладателем сервитута при переходе прав на недвижимое имущество, обремененное сервитутом (ч. 1 с. 275 ГК). Сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, линий связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также любых других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут обременяет имущество собственника, т.к. наряду с собственником право пользование недвижимостью приобретает другое лицо. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом вправе, если иное не предусмотрено законом требовать от лица, в пользу которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае не достижения согласия между собственником и обладателем сервитута, как в части установления сервитута и условий сервитута, спор разрешается по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитуты можно классифицировать по различным основаниям:

• Личные сервитуты устанавливаются в интересах конкретного лица, в РП подразделялись на узуфрукт (право пожизненного пользования чужой неупотребляемой вещью, с правом извлекать из неё плоды, при этом не повреждая и не изменяя саму вещь) и узус (пользователю вещи из плодов предоставлялось в том объеме в котором необходимо удовлетворение собственных потребностей). Авитацио – право проживать в чужом доме или его части. Право пользования чужими животными – опере анималиум.
• Вещные сервитуты устанавливаются в отношении неопределенного круга лиц. Например, право прогона скота по чужому участку.

Действующее законодательство РФ не применяет термин личный и вещный сервитут. Однако можно найти примеры личного сервитута по действующему законодательству, в качестве такого можно рассматривать право завещательного отказа.

Также можно разделить:

• Публичный сервитут (ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут устанавливается законом или иным НПА РФ, НПА субъекта РФ, НПА органа местного самоуправления, в случаях, когда это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов публичных слушаний, при этом в соответствии с ч. 7 ст. 23 ЗК в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, а также землевладелец вправе требовать изъятия путем выкупа данного земельного участка, при этом органами гос. власти или местного самоуправления, установившими публичный сервитут возмещаются причиненные владельцу убытки либо предоставляется равноценный земельный участок с возмещением убытков. Специфика публичных сервитутов заключается в том, что их установление обусловлено не интересами конкретного собственника, а общественными интересами. Перечень публичных сервитутов закреплен в ч. 3 ст. 23 ЗК. Могут устанавливаться для следующих нужд:

ü для прохода или проезда через земельный участок;

ü использование в целях ремонта коммунальных, инженерных и других линий и сетей;

ü размещение геодезических знаков и подъездов к ним;

ü проведение дренажных работ;

ü забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок;

ü сенокоса или пастьбы скота;

ü в целях охоты и рыболовства в расположенном на участке замкнутом водоеме, а также сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

ü временное использование земельного участка в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; для свободного доступа к прибрежной полосе.

Перечень закрытый, но высказывается мнение, что можно сделать открытым, т.к. ч. 3 ст. 98 ЗК, в которой предусмотрено право на использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственником земельного участка. Письмом Госстроя России от 20.03.2000 г. № НМ 1082\2 установлен перечень градостроительных ограничений сервитутов, которые должны учитываться при гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Этот перечень включает в себя сервитуты, которые можно рассматривать в качестве публичных:

ü Ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленной в собственность, владение, пользование или аренду физическому или юридическому лицу.

ü Ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений, сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору земельного участка.

ü Условия соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохраной зоне, в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций техногенного характера, а также иных территорий, ограничения на которые устанавливаются в законодательном порядке.

• Сервитут, установленный в публичных интересах (ч. 2 ст. 13 ФЗ о гос. регистрации …). Например, устанавливается сервитут для обслуживания водонапорной башни, которая снабжает водой жителей населенного пункта и которая расположена на частном земельном участке. В данном случае наличие сервитута не означает, что каждый из жителей населенного пункта имеет право пользования данным земельным участком, но при этом данный сервитут устанавливается в публичных интересах.
• Частный сервитут. Устанавливаются по соглашению сторон в соответствии с правилами гражданского законодательства. В нормах ГК РФ речь идет только о частных сервитутах. В отдельных случаях, частные сервитуты возникают без соглашения сторон. Возникают они в силу юридических фактов, указанных в законе. Например, согласно ч. 3 ст. 552 ГК если продается здание или сооружение, расположенное на земельном участке, собственником которого является не продавец, а другое лицо, то у покупателя возникает право сервитута на этот земельный участок.

Сервитутом может быть обременен не только земельный участок, но и другие ограниченное пользование возможно в отношении здания, строения, сооружения и другого объекта чужой недвижимости. В таких случаях обременение осуществляется применительно к правилам, установленным к земельному участку. Данные правила о сервитутах земельных участков применяются не в полном объеме, специфические нормы связанные с земельным участком не применяются.

Другая классификация сервитутов:

• Право прохода или проезда через земельный участок. Устанавливаются для беспрепятственного обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.
• Право размещения и обслуживания объектов на земельном участке, в том числе и над её поверхностью.
• Право проведения определенных видов работ. Исследовательские, изыскательские и другие.

Прекращение сервитута. Прекращается по требованию собственника земельного участка, ввиду отпадения оснований по которому он был установлен. Может быть прекращен в случае, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате установления сервитута, не может использоваться в соответствии с назначением.

Среди проблем регулирования сервитутов можно назвать различное толкование в качестве вещного права сервитута согласно ГК РФ, толкование в качестве обременения права собственности, регулирование различными НПА (ЗК, ГК и т.д.), несовершенство юридических моделей такого регулирования затрудняют формирование правоприменительной практики и отрицают существование сервитутов в земельных отношениях.