Основания для прекращения права собственности на недвижимое имущество

Прекращение права собственности формализовано и требует государственной регистрации. Конструкция прекращения права собственности на брошенные вещи к недвижимости не применимо. Действует другое правило - до момента государственной регистрации прав нового собственника право собственности предшественника не считается прекращенным.

Изъятие имущества у собственника. В силу особой важности и значимости объектов такое изъятие допускается только в публичных интересах. Ст. 239 ГК посвящена основаниям отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находиться. В том случае если изъятие для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здание, строение или сооружение, находящиеся на этом участке, то это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажа с публичных торгов. Идет речь о тех случаях, когда земельные участки изымаются для строительства дорог, объектов общегосударственного значения (например, здания для проведения олимпийских игр). В таких случаях для собственников объекта недвижимости предусматриваются правовые гарантии: во-первых, выкуп или продажа с торгов недвижимого имущества возможны только по решению суда, во-вторых, обязательным условием является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения права собственности на находящиеся на участке объекты, третья гарантия может быть предусмотрена альтернатива изъятия в переносе зданий и сооружений на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие либо строительство за его счет аналогичных сооружений. Смысл этой нормы не во введении ограничений, а в создании механизма выкупа с предоставлении собственнику справедливой компенсации. О гарантиях прав собственника говориться в ст. 63 ЗК РФ. Согласно ст. 63 изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд производится после соблюдения определенной процедуры: во-первых, предоставление по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки равноценных земельных участков, во-вторых, возмещение стоимости объекта, находящегося на изымаемом земельном участке, третье условие возмещение в соотв. со ст. 62 причиненных собственнику убытков, в том числе упущенной выгоды. Выбор способа компенсации принадлежит заинтересованному лицу. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Специальные правила предусмотрены для участков, на которых расположены жилые помещения. Согласно п. 8 ст. 32 ЖК по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. При изъятии жилых помещений имеются ввиду все разновидности жилых помещений, которые предусмотрены ст. 16 ЖК (дома, части жилых домов, квартиры, части квартир). От имени РФ и её субъектов решение об изъятии, в том числе путем выкупа принимают органы гос. власти в рамках их компетенции, установленными актами определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК). Для муниципальных нужд решение об изъятии принимается органами местного самоуправления в рамках и компетенции (ст. 11 ЗК, п. 2 ст. 125 ГК). Принятие решения об изъятии жилых помещений принимается органами местного самоуправления (п. 2 ст. 32 ЖК). Как правило, изъятие связано с изъятием находящихся на нем объектов недвижимости, поэтому одним документом об изъятии оформляется 2 решения. Рыночная стоимость при принудительном изъятии или выкупе объектов недвижимости определяется независимым оценщиком в соответствии с законом об оценочной деятельности. Принудительно может быть выкуплено всё помещение. В Выкупную цену включается не только стоимость земельного участка и находящихся на нём построек и убытки в связи с досрочным прекращением собственником его обязательств перед 3ми лицами. Выкупаемый земельный участок может находиться у владельца на различных правовых титулах (собственность, пбп, пнв), такое право также принадлежит арендатору. Отчуждение недвижимого имущество в связи с изъятием земельного участка носит возмездный характер и может осуществляться посредством выкупа либо путем продажи с публичных торгов. Порядок организации публичных торгов закреплен в ст. 447-449 ГК. По иску заинтересованного лица торги могут быть признаны недействительными, что повлечет за собой недействительность договора с лицом, выигравшим торги. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации, после этого собственник объекта может продолжать осуществлять владение, пользование объектом, при этом производить затраты на содержание объекта. На примере жилых помещений, гос. регистрация об изъятии происходит как регистрация обременений этого помещения. Гос. регистрация решения об изъятии преследует несколько целей: в силу открытости или публичности реестра прав на недвижимое имущество такая регистрация обеспечивает права 3х лиц, во-вторых, гос. регистрация решения об изъятии позволяет проверить законность самого решения об изъятии, если регистрирующий орган обнаружит что решение принято неуполномоченным лицом или обнаружит факт нарушения порядка подготовки и принятия решения, то в регистрации этого решения будет отказано. Возможны ситуации, когда соглашение о выкупной цене не будет достигнуто. В этом случае уполномоченный орган, принявший решение об изъятии может предъявить в суд иск о выкупе. Такой иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в суд в течение 2х лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии. Применяется специальный срок исковой давности.

В качестве оснований для прекращения права собственности на недвижимое имущество выступают также:

• выкуп бесхозяйственно содержимым недвижимых культурных ценностей (ст. 240 ГК),
• реквизиция (ст. 242 ГК),
• приобретение права собственности на недвижимость по решению суда, в случае невозможности снова здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке (п. 2 ст. 272 ГК),
• изъятие у собственника земельного участка используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства (ст. 285 ГК),
• продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК),
• национализация недвижимого имущества собственников в силу принятия специального закона.