Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество

Основания возникновения право собственности на движимые вещи характерно и для недвижимых вещей. При этом существуют основания возникновения права собственности, которые характерны только для недвижимости. Например, право собственности на жилые помещения у физических лиц, может возникнуть в результате приватизации теми гражданами, которые проживают в жилом помещении на основании договора социального найма. У юридических лиц право на недвижимое имущество также может возникнуть в результате приватизации. Согласно ст. 32 Закона о приватизации право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации права собственности на такое имущество. Приватизация земельных участков, которые ранее предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Огромное количество земельных участков находится во владении и пользовании граждан, которые эти земельные участки были предоставлены ранее в советский период времени. Прежде всего, речь идёт о приватизации земельных участков, которые предоставлялись садоводческим товариществам. Предоставлялись не индивидуально, а целому садоводческому товариществу или кооперативу, поэтому никаких документов подтверждающих право на земельные участки у членов товарищества или кооператива нет. Процедура приватизации в данном случае сложная. Для неё необходимо провести процедуру межевания (определение границ и местоположение земельного участка на местности), алее производится постановка на кадастровый учёт и государственная регистрации права собственности на земельный участок. Эти процедуры связаны с большими материальными и временными затратами. Для решения этой проблемы был принят ФЗ №93-ФЗ от 30 июня 2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о дачной амнистии). Данным законом было внесено большое количество изменений в нормативные акты. В соответствии с законом о дачной амнистии, был изменением Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, согласно которому граждане, которым ранее были предоставлены земельные участки в садоводческом товариществе или кооперативе, вправе зарегистрировать право собственности на принадлежащий им участок в соответствии со ст. 25.2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом принятие решения товариществом или кооперативом о предоставлении данных участков гражданам не требуется. Были предусмотрены, в том числе и материальные льготы при оформлении прав на земельные участки, в частности НК были предусмотрены снижения налогов и сборов за оформление права собственности. Кроме этого, согласно изменениям, земли общего пользования в пределах границ товарищества или кооператива переходят в собственность бесплатно.

В качестве специального основания возникновения права собственности необходимо рассмотреть вопрос о признании имущества бесхозяйным (имущество, собственник которого неизвестен или его вообще нет, или собственник отказался от права собственности – ст. 225 ГК). Такое имущество принимается на учет органом, который осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года с момента постановки на учет, орган по управлению муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на данную вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность может быть принята во владение, пользование и распоряжение, оставившим её собственникам либо приобретена в собственность в силу преобретательной давности. Речь идёт о таком объекте недвижимости, который ранее был зарегистрирован в установленном порядке, но собственник, которого отсутствует или неизвестен. Пример, в качестве бесхозяйной недвижимой вещи можно рассматривать объект, последним собственником которого было физическое лицо, у которого не было наследников и которое не было признано выморочным. Необходимо отметить, что самовольно возведенное строение не может быть признано бесхозяйным. К такому объекту должны быть применены правила ст. 222 ГК, а не правила ст. 225.

Приобретение имущества в силу преобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК если лицо приобрело объект недвижимости и добросовестно считало себя законным приобретателем, однако при регистрации обнаружилась незаконность приобретения, то может быть применена приобретательная давность. Если приобретатель существенно преобразовал объект, например, реконструировал его, то такой объект не может считаться приобретенным в силу преобретательной давности и соответственно должны быть применены положения ст. 222. Условиями преобретательной давности являются открытость, непрерывность и добросовестность владения. Под добросовестностью понимается, что незаконный приобретатель не знал и не мог знать о незаконности своего приобретения. Для приобретения собственности требуется владеть имуществом как своим в течение определенного срока (для недвижимости срок составляет 25 лет, для движимого 5 лет). Скловский: «Добросовестность означает, что владелец извинительно заблуждаясь в фактических обстоятельствах с достаточными причинами полагает, что то основание, по которому к нему попала вещь даёт ему право собственности на неё». Необходимо отметить, что владелец в силу преобретательной давности является незаконным владельцем, т.к. законный владелец получает вещь от собственника и соответственно знает, что собственником является другое лицо, поэтому ни арендатор, ни хранитель вещи не могут приобрести право собственности в силу преобретательной давности. В качестве особого случая приобретения права собственности в силу преобретательной давности является ситуация когда правопреемник государственного предприятия продолжает владеть неприватизированным объектом, который получен ещё в советское время на основании акта государственного органа. Соответственно, это обстоятельство рассматривается как исключающее приобретение недвижимости по давности, т.к. в данном случае отсутствует добросовестность приобретения, т.к. владелец имущества знает, или должен знать, что собственником имущества является государство. Необходимо отметить, что срок преобретательной давности входит как срок владения самим незаконным владельцем, так и его правопредшествинниками. В соотв. с п. 3 ст. 234 ГК лицо, ссылающееся на давность приобретения, может ко времени своего владения присоединить всё то время, в течение которого данным имуществом владело лицо, чьим правопреемником он является (наследование, реорганизация юр лица). Отсчёт срока начинается с момента завладения вещью. Владелец должен относить к вещи как к своей собственной, подобное отношение подтверждается такими действиями как ремонт, страхование и т.п. Подтверждение владения может быть непосредственное господство над вещью (проживание в жилом доме, охрана данного объекта), господство может подтверждать совершение сделок с имуществом (передача во временное пользование другим лицам).

Выплата паевого взноса. Данный способ приобретения используется для квартиры, дачи, гаража. Автоматически в силу выплаты самого пая.