Жилые и нежилые помещения как объекты гражданских прав

Законодательство оперирует не только таким понятием как жилое помещение, но также и понятием жилище и понятие помещение. В ст. 25 Конституции используется понятие жилище, но оно там не раскрывается.

Понятие жилище шире, чем понятие жилое помещение и имеет социально-политическое, а не юридическое значение. Жилищем может быть не только помещение, которое можно предоставить по договору найма, к жилищам можно отнести юрту, чум, а также естественно созданные объекты как пещера. Естественно данные объекты в качестве жилых помещений рассматривать нельзя.

С другой стороны многие из рукотворных помещений жилищем нельзя назвать в силу их специфического предназначения, хотя в них можно пребывать и жить в течение определенного времени (больница, тюрьма, школа, бомбоубежище и т.д.).

Термин «жилище» упоминается в ст. 1 ЖК РФ, в частности в данной статье говорится о праве на жилище, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения.

Жилище – это социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков и призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека – потребность в жилье.

При этом жилое помещение – это конкретный объект гражданских прав, жилищных прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки.

Жилищное право распространяется только на часть объектов, охватываемых понятием жилище, т.е. тех объектов, которые включены в жилищный фонд и пригодны для постоянного проживания.

Помещение – это часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования.

Можно сказать, что помещение – это вещь в юридическом смысле этого слова. Впервые вопрос о правовом положении части здания, т.е. помещения возник еще в Древнем Риме. В соответствии с нормами римского права, собственник земельного участка приобретал право собственности на все здание, и деление здания могло проводиться только вертикально с обязательным делением земельного участка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежали разделу, и в отношении которых не было запрета на совершение каких-либо действий.

Возможность деления здания по горизонтали активно обсуждалось в дореволюционной России. Такие ученые как профессор Победоносцев относили дома к неделимым вещам, он считал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника право собственника право собственности каждого собственника будет неполной, так как без согласия других собственников он не будет вправе осуществлять ремонт и т.п. в пределах стен, которые не подлежат разделу.

Другие ученые такие как Коссо, Ширшеневич считали, что в зависимости от конкретных характеристик дом может быть признан как делимым, так и неделимым. В действующем законодательстве РФ вопрос о делимости здания по горизонтали был окончательно решен в момент права собственности на квартиры и другие помещения в многоквартирных жилых домах.

В ст. 12 закона «О регистрации прав на недвижимое имущество», помещениями признаются объекты, входящие в состав зданий и сооружений. Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на помещение как на разновидность недвижимости должно быть зарегистрировано.

Возникает вопрос может ли один объект права, т.е. здание включать в себя его часть (помещение), которое рассматривают как отдельный объект права, права на который подлежат отдельной гос. регистрации. Это возможно, т.к. законодатель установил критерии, по которым можно признать помещение объектом права.

Законодатель сделал это, дав общее определение жилого помещения, перечислив основные разновидности жилых помещений, а также установив специальный правовой режим использования жилых помещений.

В ст. 288, 558 ГК РФ дается обобщающее понятие жилого помещения, данное понятие объединяет несколько одно порядковых понятий, в частности жилой дом, часть жилого дома, квартира и часть квартиры.

ЖК РФ в ст. 15 определяет жилое помещение, как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установлен санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Не являются жилыми помещениями:

• Подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).

Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое помещение, также комната должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор).

Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей других жилых помещений, а также мест общего пользования.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством РФ, помещение признается жилым, если оно является изолированным и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем.

ГК РФ в ст. 673 устанавливает требования о необходимости постоянного проживания в жилом помещении. Таким образом, изменена практика признания жилым любого помещения. Именно пригодность к проживанию в течение всех сезонов, а не только в летнее время, отличает жилое помещение от другого помещения (дачи, барака).

Исключение составляют помещения специального назначения: служебные помещения, общежития, для которых термин постоянное проживание некорректен, т.к. речь идет о месте временного проживания.

Термин пригодный для постоянного проживания, означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.

Пригодность помещения определяется для проживания по конкретным пожарным, градостроительным и иным требованиям, в частности жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам как постоянность и всепогодность сооружения, его недвижимость, наличие условий для ведения проживающих в нем домашнего хозяйства.

Различия между жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания и жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания приведено в п. 3 ст. 74 закона «Об ипотеке». Согласно данной норме гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила установленные для ипотеки жилых домов и квартир на них не распространяются.

Потребительские свойства объектов постоянного места жительства и объектов временного пребывания могут совпадать, в связи с этим на практике возможны случаи взаимозаменяемости, например, возможны случаи, когда помещения, предназначенные для временного пребывания, используются для постоянного проживания (гостиницы, дома отдыха для длительного проживания беженцев).

Не может быть объектом жилищного правоотношения, временное строение, либо строением предназначенного для сезонного проживания, а также строение, не отвечающее дополнительным санитарным требованиям (строение, не имеющее отопления).

Функциональное назначение помещения, т.е. определение того является оно жилым или нежилым. В п. 3 ст. 15 ЖК РФ установлено, что порядок признания помещения жилым устанавливается Правительством РФ в соответствии с ЖК и другими ФЗ.

В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые определяются Правительством РФ.

В настоящее время действует положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительством РФ от 28.01.2006 № 47). В соответствии с п. 3 данного положения, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, признание помещения жилым помещением, пригодным или непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным осуществляется межведомственной комиссией создаваемой для этих целей на основании оценки помещений, указанных в положений требований.

При решении вопроса о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания учитываются также положения закона о санитарно –эпидемиологическом благополучии населения. Согласно п. 1 ст. 23 данного закона, жилые помещения по своей площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровню шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях безопасных и безвредных условий проживания независимо от срока.

Можно выделить формальный признак жилого помещения – это включение помещения в соответствующий жилищный фонд. С требованием к жилому помещению по пригодности для постоянного проживания связаны такие практические вопросы как перевод в категорию жилых помещений, строений, которые расположены на садовых, дачных и иных земельных участках.

Согласно ст. 9 закона «о жилищной политике», граждане, имеющие жилые помещения и строения, расположенные на дачных и садовых участках при условии соблюдения нормативов, вправе переоформить строение в качестве жилых домов (однако на практике такой перевод почти не осуществлялся).

В настоящее время, перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по правилам, предусмотренным ЖК РФ (гл. 3). Для перевода установлены 2 ограничения:

Помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям и отсутствует возможность обеспечить соблюдение этих требований;

Перевод невозможен, если право собственности на жилое помещение обременено правами других лиц (договор аренды, ипотеки).

Ст. 16 ЖК выделяет следующие разновидности жилых помещений:

• жилой дома, часть жилого дома;
• квартиры, часть квартиры;
• комната.

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком здании. Строение в котором вся или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, это строение, имеющее фундаментальную привязку к земельному участку, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям.

Выделяют такое понятие как жилые дома на дачных участках с правом регистрации, проживающих на нем граждан (ст. 1 Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Одним из признаков жилого дома является наличие почтового номера.

Жилой дом может иметь пристройку, в качестве которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных, наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну или более капитальных стен (веранды, кухни и т.д.).

Мезонин – возвышающаяся на общей крыше жилого дома надстройка, которая по площади меньше ниже лежащего этажа.

Мансарда – это помещение, устроенное в габаритах чердачного пространства, образуемого скатом высокой крыши.

В качестве особой разновидности жилых домов выделяется многоквартирный дом.

Многоквартирный дом – это строение, разделенное на отдельные жилые помещения (квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, санитарно-техническим требованиям.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные объекты, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Возможны ситуации, когда в многоквартирном доме все жилые помещения находятся в собственности физических лиц, возникает вопрос, кто является собственником самого дома.

В этом случае возникает общая долевая собственность на такой дом, однако, в разделе 8 ЖК РФ говорится об управлении многоквартирным домом как единым объектом. Ст. 40 ЖК допускает изменение внутренних границ многоквартирного дома, однако когда реконструкция или перепланировка помещения невозможно без присоединения к ним часть общего имущества в многоквартирном доме на это требуется согласие всех собственников в жилом доме.

Квартира – это структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживаем в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Квартира может рассматриваться не только как вид жилого помещения, но и как определенное место на определённой территории, имеющее адресно-географические координаты. Адресно-географические координаты жилого помещения определяются органами внутренних дел. Квартира всегда связана с местами общего пользования жилого дома, в котором она расположена, а также с улицей, двором и земельным участком, на котором расположено здание. ЖК РФ в качестве отдельной разновидности жилых помещений упоминает также комнату в жилом доме.

Комната – это часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания в доме (п. 4 ст. 16 ЖК).

Жилая комната сама по себе не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, т.к. она не может быть пригодна для постоянного проживания, в виду отсутствия в ней специальных вспомогательных помещений. Поэтому жилая комната не является в полном смысле жилым помещениям. Законодатель признал комнаты в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и предоставил возможность распоряжения ими для снятия социальной напряженности, при этом приняты меры, направленные на уменьшение таких объектов. Эти меры заключаются в том, что граждане, проживающие в квартире, которая является коммунальной, имеют преимущественное право на приобретение отчуждаемой комнаты в соответствии с нормами ГК (ст. 250 ГК). До 90-х годов комнаты не признавались объектами права собственности и могли быть только объектами найма жилого помещения. Ситуация изменилась с принятием закона «о приватизации жилищного фонда РСФСР» от 4.07.1991 г. согласно ст. 4 данного закона, местные советы народных депутатов могли принимать решения о приватизации коммунальных квартир. После принятия ч. 2 ГК РФ режим комнаты, как самостоятельного объекта гражданских прав был окончательно закреплен (ст. 558 ГК). Кроме того это положение нашло отражение в ст. 3 Закона «О приватизации жилых помещений», данная норма гласит о том, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются ими. Для приватизации комнаты в коммунальной квартире ничьего согласия, в том числе соседей не требуется.

Комната в коммунальной квартире может быть самостоятельным объектом гражданских прав, если ее выделение в натуре з квартиры не противоречит строительным и санитарным нормам. В п. 12 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона о приватизации ЖФ» от 24.08.1993 г. № 8, сказано, что выдел участника общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру принадлежащей ему доли, допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), а также оборудование отдельного входа. При отсутствии таких возможностей, суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой. Таким образом, при решении вопроса о выделе комнаты допускается единственное решение – проведение реконструкции с разделением квартиры на две и более, и появлении в результате нового помещения с отдельным входом. При этом необходимо учитывать минимально допустимые нормы для кухни, комнат, проходов, которые регламентированы строительно-санитарными нормами на жилые помещения. Для жилых помещений установлен особый правовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению. В постановлении пленума ВАС совместно с пленум ВС РФ № 6/о введении ГК в действие. В п. 308 отмечено, сделки связанные с арендой (имущественным наймом) безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием гражданам, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК. Кроме того согласно ст. 293 ГК, использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него после обязательного предварительного предупреждения. Однако, в ст. 17 ЖК РФ говорится о некоторых изъятиях из специального правового режима жилых помещений: допускается использование жилых помещений для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, проживающими в нем на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требованиям, которым должно соответствовать жилое помещение. При этом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, пользование жилым помещениям должно соответствовать требованиям пожарной безопасности, требованиям санитарно-гигенических, экологических норм, а также правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными правительством РФ (аналогичная норма в ст. 288 ГК). Запрет на размещение промышленных производств в жилых помещениях вводится в целях защиты прав и законных интересов лиц, проживающих в жилых помещениях. Это запрет касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений, исключает размещение промышленных производств даже в подвалах и на чердаках жилых домов. В законодательстве дается понятие общей жилой площади жилых помещений. В понятие общей площади поимо площади жилых помещений входит и площадь помещений вспомогательного использования.

Вспомогательные помещения – кухни, туалеты, ванные комнаты, коридоры, кладовки (законодатель не дает определения). В общую площадь жилого помещения не входит площадь балконов, веранд, террас, лоджий. Государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности осуществляет по единой системы регистрации и технической инвентаризации в соответствии с Постановлением Правительства «О государственном учете жилищного фонда в РФ». Основной задачей гос. учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменений этих показателей. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищных фонд и исключение из этого фонда производится в соответствии с законодательством РФ.

Гос. учет включает в себя:

• технический учет;
• официальный статистический учет;
• бухгалтерский учет.

Основной гос. учета является технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой системе учета, путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специальные гос. и муниципальные организации технической инвентаризации, которые представляют собой унитарные предприятия, службы, управления, бюро, методическое обеспечение, которых осуществляет государственная специализированная организация (БТИ). БТИ осуществляет технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях, независимо от его принадлежности, заполняет и представляет формы государственного статистического наблюдения за жилищных фондом в территориальные органы государственной статистики. В соответствии с ЖК (ст. 30), на собственника жилого помещения возлагается обязанность по содержанию жилья, включая его капитальный ремонт.

Законом «О приватизации жилых помещений» (ст. 16) предусмотрена обязанность бывшего наймодателя, в качестве которых могут выступать гос. и муниципальные органы, производить капитальный ремонт. Право переустройства и перепланировки закреплено в ЖК РФ (ст. 25). Переустройство представляет собой переустройство установку или замену или перенос инженерных сетей санитарно-технического или иного оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.

Под инженерными сетями понимается электропроводка, телефонная сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводов канализации, а также труб отопления. Санитарно-техническое оборудование включает в себя ванную, унитаз, раковину, душ.