Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене
продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значени ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Ц_об =

*врм _а = пвд

*

£ (д_ш.пвд,)

т

где

Ц_об - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД₀ - валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_а - усредненный валовой рентный мультипликатор;

Цщ - цена продажи i-ro сопоставимого аналога;

ПВД1_а - потенциальный валовой доход i-ro сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

Пример Расчет ВРМ

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД, у.е.	ВРМ
Объект оценки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
А			800000/160000 = 5,00
В			950000/175000 = 5,43
С			650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОЮ ОКК- это отношение чистого операционного дохода к продажной це] В этом случае

■Ц^)\-т\

Ц об = чод

* К

о кап

= чод ₀*

(ЧОД _ia:Ц_(а)

: т

где

Ккап -общий коэффициент капитализации;

ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта;

Цш - цена продажи i-ro сопоставимого аналога;

ЧОДщ - чистый операционный доход i-ro сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.
Пример
Расчет ОКК

Аналог	Цена продажи, у.е.	ЧОД, у.е.	ОКК
Объект оценки	375000		0,13
А			несопоставим
В			0,08
С		35000(за истекший год)	несопоставим
D			0,11

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

■ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

■ обоснование необходимости обновления действующего объекта;

■ оценка зданий специального назначения;

■ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

■ анализ эффективности использования земли;

■ решение задач страхования объекта;

■ решение задач налогообложения;

■ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных дру­
гими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются
быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижи­
мости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в
процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный
износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строе­
ний и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Этапы затратного подхода (см. рис. 3.3):

У Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного

использования (Сз). У Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или

Сзам). У Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособ­
ности объекта в результате естественного физического старения и
влияния внешних неблагоприятных факторов;

• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным
требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономи­
ческих факторов.

У Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. У Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.