Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо ха­рактеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене со­поставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы	Объекты
Площадь, м2
Сад	есть	есть	есть	Нет
Гараж	есть	нет	есть	Нет
Цена продажи, $
ОтТПР! ТТР! ПИХТ. •

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.
Решение

Факторы		Объекты
Оцениваемый
Площадь, м2
Корректировка				-13000	-13000	1иЗ
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-3000	-3000	-3000		Зи4
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка			+2000		+2000	1и2
Цена продажи, $
Суммарная корректировка		-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя вне­сти денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = X;

Стоимость проданного объекта =1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0+ 0,15)* 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0-0,15)* 1=0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; X = ^- = 0,87.

1,1 D

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0-0,15) *Х; * = —= 1,18.
^V ' 0,85