Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.

Таблица 3.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Группа	Характеристика факторов	Факторы
в	Характеристики местоположения	- климат, ресурсы, топография, грунты, почва; - по отношению к деловому центру, местам при­ложения труда, жилым территориям, автотранспор­ту, побережью, зеленым массивам и т.д.
Физичес!	Характеристики земельного уча­стка	размеры, форма, площадь, подъезды, благоустрой­ство, вид использования по зонированию, сервиту-ты, общий вид, привлекательность и т.д.
	Характеристики зданий и соору­жений	- количество; - тип, год и качество постройки; - стиль, планировка, конструкции и т.д.

Окончание табл. 3.2

Группа	Характеристика факторов	Факторы
		- состояние мировой экономики;
	Общие	- экономическая ситуация в стране, регионе, на
		местном уровне;
		- финансовое состояние предприятий
		- уровень занятости;
В		- величина заработной платы и доходов;
g		- платежеспособность;
	Факторы спроса	- наличие источников финансирования;
		- ставки процента и аренды;
		- издержки при формировании продаж
		- площадь продаваемой земли;
	Факторы пред-	- число объектов, выставленных на продажу;
	ложения	- затраты на СМР;
		- финансирование, налоги
		- базовые потребности в приобретении земли,
		объектов недвижимости, предприятий, в варианте
		землепользования;
	а	- базовые потребности в общении с окружающи-
		ми, отношение к соседним объектам и их владель-
	К	цам, чувство собственности;
	§■	- тенденции изменения численности населения,
	и	размера семьи, омоложение или старение;
		- тенденции изменения уровня образования,
		уровня преступности;
		- стиль и уровень жизни
		- налоговая, финансовая политика;
	В4 о о S	- предоставление разного рода льгот;
	S о	- контроль землепользования, ставок арендной
		платы;
		- зонирование: запретительное, ограничительное
	а &	или либеральное;
	| s	- строительные нормы и правила: ограничитель-
	fcP ^Й	ные или либеральные;
	Н pQ	- услуги муниципальных служб: дороги, благоус-
	1—j L^ О	тройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;
	С	- правовые нормы и правила

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных фак­торов следует учитывать: различные уровни влияния факторов:

• региональный;

• местный (локальный);

• непосредственного окружения;
основные градостроительные принципы:

У функциональное зонирование - разделение поселения на части раз­личного функционального назначения по принципу ведущей функции;

> город как единое целое - ни одна из функций города, взятая в от­
дельности, не существует сама по себе;

> создание системы взаимосвязанных общественных центров - обще­
городской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;

> транспортно-планировочная организация города - улично-
дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между раз­
личными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;

> поселение как развивающаяся структура - в архитектурно-
планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и со­
вершенствования;

> город в системе расселения - поселение является элементом систе­
мы национального расселения - рационально построенной пространственной
организации группы поселений разной величины и профиля в различной при-
родно-ландшафтной среде;

> комплексность - при развитии поселения должны быть совместно
рассмотрены пять задач:

• социальная - обеспечить выполнение социальных функций - жи­
лье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

• экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой
физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими пара­
метрами;

• экономическая - направлена на рациональное использование тер­
риториальных ресурсов при размещении и эффективном использо­
вании основных факторов производства;

• эстетическая - обеспечение полноценных эстетических качеств ок­
ружающей среды;

• техническая - обеспечивает решение задач, связанных с рельефом
территории, качества и несущей способности грунтов, прочих ин­
женерно-геологических условий;

циклы развития среды местоположения недвижимости:

• рост;

• стабильность (зрелость);

• упадок (ухудшение);

• зарождение (обновление).