Оценка недвижимости 3. 1. Виды стоимости недвижимости

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо на­личие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке пла­тежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потреб­ности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурент­
ном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в сво­
их интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и
не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

• потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для
специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно по­
лучить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

• инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфиче­
ского инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в
результате инвестирования;

• страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей стра­
хования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стои­
мость;

• замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичны­
ми функциональными свойствами, но с использованием современных ма­
териалов, конструкция и оборудования;

• восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижи­
мости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого
объекта;

• залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредито­
вания;

• ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она иден­
тична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки,
маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необхо­
димы для получения наилучшей цены;

• для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для
исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положе­
ниями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановитель­
ная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России исполь­
зуется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановитель­
ной;

• утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимо­
сти материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилиза­
цию объекта оценки;

• действующего предприятия — стоимость единого имущественного
комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирова­
ния сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости от­
дельных объектов предприятия заключается в определении вклада, кото­
рый вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующе­
го предприятия.

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать систем­ный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.