Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инве­стора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воз­действием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимо­сти, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внеш­ний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возмож­но и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в це­лом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объ­екта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представ­ляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объ­екта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показа­тель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговеч­ность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительст­ве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчива­ется, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в тече­ние которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивает­ся, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соот-

ветствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка не­движимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объек­та. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сто­рону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный воз­раст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подоб­ного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

• нормативный (для жилых зданий);

• стоимостной;

• метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает ис­пользование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведом­ственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различ­ных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

где: Иф - физический износ здания, %;

И; - физический износ i-ro конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практи­ке. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостат­ки:

- по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нети­
пичные условия эксплуатации объекта;

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструк­
тивных элементов здания;

- невозможность измерения функционального и внешнего износа;

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа ле­жит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стои­мости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих по­вреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстано­вительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в це­лом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно счи­тать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точ­ность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показа­тели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

где: И - износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощен­ную формулу:

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустрани­мый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоэюлвущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соот­ветствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо бу­дет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» со­стояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, опреде­ляются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устрани­мого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни опре­деляется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физи­ческому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рас­считывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного ре-

шения современным стандартам, включая различное оборудование, необходи­мое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая ис­ключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необхо­димую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и обо­рудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не мо­жет соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Из­нос по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых эле­ментов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демон­тированных материалов и оборудования при использовании их на других объ­ектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демон­тированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зда­ний относительно современных стандартов строительства. Признаком неустра­нимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитек­турного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функ­ционального износа может определяться двумя способами: 1) капитализацией потерь в арендной плате;

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для со­держания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по со­поставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь призна­ков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в аренд­ной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный под­ход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зда­ний, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по совре­менным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыноч­ной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование не­движимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных ре­шений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в за­висимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустра­нимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной сре­ды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• сравнительных продаж (парных продаж);

• срока экономической жизни.

3.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в кото­рую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и коли­чества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь буду­щего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

С = —или V = —,
К R

где: С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна при­носить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капи­тализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применя­ется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных пото­ков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 3.5. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа теку­
щих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных
арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его
динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная та­
ким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показа­
тель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности
(процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и

т.д.);

- резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта не­
движимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может при­
нести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не опла­
тит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­
ходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух ме­тодов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.