Технология оценки недвижимости

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в со­ответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объек­тов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки боль­шого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверя­ется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объ­екта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использова­нием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл. 3.3), выполняе­мых последовательно для определения ее стоимости.

Таблица 3.3 Этапы опенки недвижимости

№ этапа	Содержание этапа
1	Определение проблемы
1.1	идентификация объекта - определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2	выявление предмета оценки - установление имущественных прав, свя­занных с объектом
1.3	устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоя­нию на которую определяется стоимость объекта оценки
1.4	определение цели оценки объекта - от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5	определение вида стоимости, который необходимо определить в соот­ветствии с поставленной целью
1.6	формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описы­вающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
2	ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР ОБЪЕКТА И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ
2.1	Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и ее источников, определение комплекса до­кументов, которые должен представить заказчик

Продолжение табл. 3.3

№ этапа	Содержание этапа
2.3	Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
2.4	Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5	Составляется календарный план работ по оценке
2.6	подготовка и подписание договора на оценку
3	Сбор и анализ данных
3.1	Сбор и обработка следующей информации и документации: правоуста­навливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относя­щихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатацион­ных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информа­ции, связанной с объектом оценки
3.2	Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнк­туры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обосно­вание
4	Оценка земельного участка
4.1	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2	Определение стоимости земельного участка
5	Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижи­мости
5.1	Применение сравнительного подхода
5.2	Применение доходного подхода
5.3	Применение затратного подхода

Окончание табл. 3.3
№	Содержание этапа
этапа
6	Согласование результатов, полученных с помощью различных подхо-
	дов
	получение итоговой оценки имущества на основании сравнения резуль-
	татов применения различных подходов к оценке
	Как правило, один из подходов считается базовым, два других необхо-
	димы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывает-
	ся значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.
	Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об
	оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с
	даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объек-
	том оценки прошло не более 6 месяцев
7	Подготовка отчета и заключения об оценке.
	подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о
	стоимости имущества
8	Доклад об оценке

3.5. Подходы к оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используе­мых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомен­дуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при со­гласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис. 3.1):

- сравнительный;

- доходный;

- затратный.

Рис. 3.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отно­шении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия со­
вершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой
недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода: 1 этап

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выяв-

ляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, про­данные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отли­чиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректи­рованных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на
рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то,
что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней ком­
пании;

• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или
иными обязательствами;

• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием
объектов;

• степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу меж­ду рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственно­сти определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финан­сированием.

2. Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщатель­ный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необ­ходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок

производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определе­ние поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вно­сится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют це­
ну проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивает­
ся различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поло­
жительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого
аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в
целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия
в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемноже­ния всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная коррек­тировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов. Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования.

2. Поправка на особые условия продаж.

3. Поправка на время продажи.

4. Поправка на местоположение.

5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и поку­
пателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сдел­
ки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся прода­
жах.