Принципы оценки недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифи­цированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, кото­рые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Принципы оценки недвижимости

Группа	Принцип	Характеристика
нпы вателя симого ства	Полезности	Любой объект недвижимости обладает стоимо­стью, если он может быть полезен потенциально­му владельцу
Принц] пользо недвия имуще	Замещения	Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за дру­гой аналогичный объект с такой же полезностью
	Ожидания	Стоимость объекта, приносящего доход, определя­ется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижи­мостью

Окончание табл. 3.1

Группа	Принцип	Характеристика
	Остаточной продук­тивности	В основе стоимости земельных участков лежит их ос­таточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и экс­плуатацию капитала
	Предельной продук­тивности	В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек
1ЖИМ0СТ	Вклад	Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов
эъектом недв!	Возрастающей и убывающей доход­ности	Закономерность об убывающей предельной произво­дительности - т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до опре­деленного предела, после чего прирост прибыли ста­новится меньше, чем прирост капиталовложений
занные с о(	Сбалансированности (пропорционально­сти)	Оптимальное сочетание факторов предприниматель­ства, обеспечивающих максимальную стоимость - со­ставные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
япы, свя	Оптимальных вели­чин	Оптимальное количество земли, необходимой для эф­фективного использования различных видов недви­жимости
Принц]	Оптимального раз­деления имущест­венных прав	Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта не­движимости
	Наиболее эффектив­ного использования	Из возможных вариантов выбирается вариант наи­лучшего и наиболее эффективного использования
среды	Соответствие	Максимальная стоимость образуется тогда, когда ар­хитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка
ночной	Зависимость	Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.
пней ры	Спрос и предложе­ние	Цена недвижимого имущества определяется взаимо­действием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка
шы вне!	Конкуренция	Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвести­ций
Принц]	Изменение	Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект не­движимости, так и внешние условия
Принцип наилучшего и наибо­лее эффективного использова­ния	Разумное и возможное использование объекта недви­жимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки*

*В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:

• от потенциала местоположения участка - оценка удобств (неудобств),
негативных факторов, сопутствующих данному варианту;

• возможности рынка принять данный вариант использования - оцен­
ка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в
характер спроса и предложения на данном рынке - инфраструктура, де­
мографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;

• правовой обоснованности застройки - экспертиза с точки зрения зако­
нодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов за­
стройки, ограничений местной администрации и требований местного на­
селения;

• технологической обоснованности застройки - оценка возможности
осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки,
при соответствующем графике финансирования и проекте организации
строительно-монтажных работ;

• финансовой обоснованности застройки - подразумевает оценку эффек­
тивности инвестиционного проекта;

• физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.