Пример 2. Оцениваемое здание имеет площадь в 3000 м2

Оцениваемое здание имеет площадь в 3000 м². Аналогичный объект имеет площадь 2500 м² и восстановительную стоимость $ 600 000. Затраты на фундамент аналога составляют 4 %.

Поэтому стоимость фундамента оцениваемого здания будет

Аналогично определяются затраты по другим элементам здания, а затем суммируются.

Индексный метод оценки состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта посредством умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс удорожания. Индексы по отдельным группам основных фондов утверждаются Правительством РФ.

Оценщику нужно только помнить, что балансовая стоимость, а поэтому и восстановительная, не соответствует рыночной стоимости, поскольку зависят от разного набора влияющих на них факторов и это отличие может быть по знаку как отрицательным, так и положительным.

Сметный метод. Самый точный, но и наиболее сложный и трудоемкий метод расчета восстановительной стоимости объекта. Он заключается в составлении локальных и сводных смет строительства оцениваемого объекта в предположении, что он строится заново.

Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа: физического, функционального (морального) и внешнего. Далеко не всегда допустимо считать, как это сделано выше в примере на использование метода сравнительной единицы, физический износ линейной функцией времени. Такое приводит к грубым ошибкам даже при оценке физического износа, если речь идет о зданиях, построенных много десятилетий назад и текущее состояние которых не укладывается в рамки современных строительных нормативов. В этой ситуации мнение квалифицированного эксперта – оценщика значит больше, чем упрощенные модели формальной оценки.