Налоги на операции с недвижимостью

Операции с недвижимостью, облагаемые налогом. Налогообложение доходов физических лиц. Налог на прибыль предприятий. Налог на добавленную стоимость.

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача в аренду или в наем; покупка или строительство; оказание риелтерских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции.

В том случае, если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии со статьями гл. 25 второй части Налогового кодекса с 1.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом обложения является сумма прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

Основные положения по налогообложению физических лиц представлены на рис. 7.5.

Рис. 7.5. Основные положения налогообложения физических лиц,

совершающих сделки с недвижимостью

Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2002 г. установлена в размере 24 %, из которых зачисляется:

– 7,5 % в федеральный бюджет;

– 14,5 % в бюджеты субъектов РФ;

– 2 % в местные бюджеты.

Помимо налога на доход физических лиц и налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость.

Объектом налогообложения являются следующие операции (ст. 146 НК РФ):

– реализация недвижимого имущества, работ, услуг, реализация предметов залога;

– выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;

– передача права собственности на товары на безвозмездной основе;

– весь комплекс риелтерских операций;

– передача в аренду нежилых зданий, сооружений, помещений и предприятий;

– выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных или других услуг на рынке недвижимости.

Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных доходов).

Налоговая ставка налога на добавленную стоимость равна 16,67 %. При операции с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ и др.

С вопросами налогообложения при наследовании или получения недвижимости в порядке дарения, при передаче недвижимости в доверительное управление, с видами льгот и налоговыми вычетами и многими другими следует ознакомиться по специальной литературе, посвященной налогообложению недвижимости.

Термины и понятия

Государственное регулирование рынка недвижимости

Цели, функции, методы регулирования

Разделение управления по иерархическим уровням

Земельный кадастр

Зонирование территории

Государственная система регистрации недвижимости

Объекты государственной регистрации

Титул собственности

Налоги и сборы, связанные с недвижимостью

Налогообложение имущества предприятий

Налогообложение имущества физических лиц

Налог на землю

Налогообложение доходов от операций с недвижимостью

Налог на добавленную стоимость

Упражнения

Верны ли следующие утверждения?

а) 1. Создание благоприятного климата для инвестиций в недвижимость является целью государственного регулирования.

2. Быть верховным арбитром в спорах между участниками рынка недвижимости – функция государства.

3. Лицензирование деятельности на рынке недвижимости относится к экономическим методам управления.

4. Установление ставки налогообложения недвижимости относится к административным методам управления.

5. Амортизационная политика является административным методом управления недвижимости.

6. Существует только два иерархических уровня управления недвижимостью – федеральный и местный.

7. Земельный кадастр – это свод сведений о земельных ресурсах государства.

8. Региональная власть не имеет право установить ограничения на использование определенных территорий.

9. Зонирование городских земель разрешает строительство промышленных объектов в любой зоне.

10. Размер арендных платежей зависит от зоны, в которой находится объект недвижимости

11. Титул собственности – законное право на недвижимость.

12. Государственная регистрация недвижимости, гарантирует устойчивость и безопасность рынка недвижимости.

13. Такое ограничение прав как сервитуты, ипотека, аренда не подлежит государственной регистрации.

14. Право оперативного управления и хозяйственного ведения не подлежит государственной регистрации.

15. Пожизненное наследуемое владение землей подлежит государственной регистрации.

б) 1.Налог является обязательным платежом в бюджет.

2. Дарение и наследование недвижимости не облагается налогом.

3. Налоги и сборы вносятся в бюджеты трех уровней.

4. Земельный налог вносится в федеральный бюджет.

5. Лесной налог вносится в федеральный бюджет.

6. Налог на имущество предприятий вносится в местный бюджет.

7. Ставка налога на имущество предприятий может достигать 2 %.

8. Общественные объединения, ведущие бизнес, платят налог на имущество.

9. Земли природоохранного и историко-культурного назначения налогом не облагаются.

10. Катера, моторные лодки являются движимым имуществом и налогом на недвижимость не облагаются.

11. Ставки налогообложения на жилье возрастают с ростом инвентаризационной стоимости.

12. Все физические и юридические лица платят налог на имущество.

13. Налогообложение физических и юридических лиц, совершающих операции с недвижимостью, строится одинаково.

14. Налог на добавленную стоимость при продаже недвижимости платят и физические и юридические лица.

15. Основная часть налога на прибыль предприятий, осуществляющих операции с недвижимостью, поступает в региональные бюджеты.

Ответы и решения К УПРАЖНЕНИЯМ

Глава 1

1. Нет. Материальные. 2. Да. 3. Нет. Социальные. 4. Нет. Экономические. 5. Нет. Правовой. 6. Нет. К недвижимым. 7. Нет. Физические / материальные. 8. Нет. Быть объектом купли-продажи. 9. Нет. К недвижимым. 10. Нет. Права распоряжения. 11. Да. 12. Да. 13. Нет, ст. ГК РФ. 14. Да. 15. Нет. В активе, в разделе «основные средства». 16. Да. 17. Нет. Право пользования. 18. Да. 19. Нет. Это связано с ограниченностью срока получения прибыли. 20. Нет. Физический. 21. Нет. Это относится к материальному износу. 22. Да. 23. Да. 24. Нет. 25. Неверно. 26. Нет, это условный возраст, определяемый экспертами на основе внешнего вида и технического состояния недвижимости. 27. Да.