Пример 1. Продается офисное помещение, арендная плата за которое составляет 650 тыс

Продается офисное помещение, арендная плата за которое составляет 650 тыс. руб./год. Нужно оценить это помещение.

Для решения задачи оценщик собрал рыночную информацию о продаже в последнее время трех аналогичных объектов.

Объект	Цена продажи, тыс. руб.	Годовая арендная плата, тыс. руб./год	Мультипликатор валового дохода, год
			3,5 3,7

Среднее значение мультипликатора:

МВД = = 3,73 года.

Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет:

V = 650 тыс. руб./год 3,73 год = 2424,5 тыс. руб.

Метод прямой капитализации дохода (ПКД) – заключается в использовании классической формулы (см. формулы (4), (5), (6) в подпараграфе 5.1):

V = ,

где V – стоимость недвижимости, ден. ед.;

ЧОД – чистый операционный доход, ден. ед. / год;

R – общая ставка капитализации, ¹/_год.

Расчет ЧОД рассматривался в подпараграфе 4.1 (табл. 4.1), а расчет R – в подпараграфе 5.1 см. формулы (4), (5), (6). Общая ставка капитализации R представляет собой сумму нормы амортизации и ставки доходности капитала, учитывающей все виды предпринимательского риска.

Экономический смысл оценки стоимости недвижимости методом капитализации прост. Оценка есть сумма дисконтированных ожидаемых доходов в предположении, что доходы не будут со временем меняться (ЧОД = const), не будет меняться ставка капитализации R и доходы не ограничены во времени (см. формулу (7) в подпараграфе 5.1).

Метод не только имеет хорошую теоретическую базу, но дает хорошие практические результаты для стабильно функционирующих объектов недвижимости.