Пример 2. Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающего собственнику ЧОД = 900 тыс

Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающего собственнику ЧОД = 900 тыс. руб./год, оценщик нашел сопоставимый с анализируемым объект. Сопоставимый объект был продан за 4000 тыс. руб. На основе отчета о прибылях и убытках проданного объекта был реконструирован его чистый операционный доход (ЧОД), который оказался равным 760 тыс. руб. На основании формулы R = ЧОД: V оценщик рассчитал рыночную ставку общей капитализации:

R = = 0,19 ¹/_год (19 % годовых).

Теперь можно произвести оценку стоимости продаваемого объекта. Она будет:

V = = 4737 тыс. руб.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов (см. формулу (1) в подпараграфе 5.1).

V = ЧДД = + , ден. ед.

Метод ДДП значительно точнее метода ПК, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п. Покажем на примере использование методов ДДП.