Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Основывается на соображении, что затраты на восстановление / замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.
Основным принципом, лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.
Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).
Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее строительство.
Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.
Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.
Технология оценки состоит из пяти этапов.
1-й: Оценка стоимости земельного участка;
2-й: Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта;
3-й: Оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего;
4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3;
5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости складываются результаты этапов 1и 4.
На практике применяется несколько вариантов затратного метода оценки: метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный, индексный, сметный. Дадим краткую характеристику каждого.
Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (м2, м3 и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. Тогда информацию, хотя она менее точна, можно получить в Центральном научно-исследовательском институте Экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 386 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!