IV. Согласование результатов оценки

Результаты, полученные в трех подходах – сравнительном, доходном, затратном – должны быть сведены в единую величину. Обычно это делается путем взвешивания значимости каждого подхода (в долях единицы, или в процентах) для конечного результата и вычисления средневзвешенного значения.

Например, объект оценен путем применения трех методов в 170, 200 и 130 млн. руб. Эксперты – оценщики установили удельные веса методов в 0,6; 0,3 и 0,1. Тогда стоимость объекта, как интегральная оценка трех подходов, будет равна:

V = 0,6 · 170 + 0,3 · 200 + 0,1 · 130 = 102 + 60 + 13 = 175 млн. руб.

Самым слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.

Значимость (удельный вес) каждого подхода определяется характером объекта, целями и функциями оценки, имеющейся информацией. Например, если оценивается квартира и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызовет у оценщика сравнительный подход. Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то доходный подход оценщик посчитает основным. Если результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Точность и достоверность окончательной оценки, разумеется, во многом зависят от квалификации и опыта экспертов – оценщиков, их объективности. Иногда согласование в переводной литературе называют «экзаменом совести».