Коэффициент капитализации всегда выражает текущую отдачу, которая отличается от конечной отдачи на величину sf

Если стоимость недвижимости за время владения не уменьшается, то возврата капитала не требуется, так как сумма, инвестированная при покупке недвижимости, полностью вернется при ее продаже. Ежегодные доходы от недвижимости в этом случае должны обеспечивать только доходность. Поэтому в этом случае конечная отдача и текущая отдача совпадают.

Если за период владения стоимость первоначальной инвестиции уменьшается до ноля (прежде всего в результате износа), то весь объем инвестиции должен вернуться в текущих доходах. Если же через определенный период времени недвижимость может быть перепродана, то возврат необходим только в размере разницы между ценой первоначальной покупки и ценой перепродажи.

Бывают случаи, когда за время владения стоимость недвижимости не только не уменьшается, но наоборот, даже увеличивается. Это может произойти при изменении рыночной ситуации, вызывающей увеличением спроса на данный вид недвижимости, либо при изменении ситуса. Например, улучшение транспортных условий может привести к значительному повышению арендной платы за торговые или офисные площади, и вследствие этого к повышению рыночной стоимости здания.

Итак, возможны три различных варианта применения коэффициента капитализации в зависимости от возврата первоначально инвестированного капитала.

1. В процессе эксплуатации недвижимости не происходит ее износа (в качестве примера – земля), поэтому вся стоимость инвестированного капитала возвращается при перепродаже и не требуется возврат в текущих доходах. В этом случае коэффициент капитализации R будет иметь следующий вид:

R = i + 0, где i - годовая ставкадохода на капитал

(конечная отдача).

2. В процессе эксплуатации недвижимости ее стоимость уменьшается, тогда

R = i + sf, где i - годовая ставкадохода на капитал,