Доходов

Инвестирование в недвижимость с целью извлечения дохода предполагает сравнение вариантов по степени отдачи (доходности) от инвестированного капитала. Отдача - это процентное отношение дохода к инвестиции.

Различают отдачу текущую - отношение ежегодного дохода к цене инвестиции, и отдачу конечную, в которой учитывается не только текущий доход, но и изменение за период владения стоимости самого инвестированного капитала. Таким образом при оценке конечной отдачи следует учесть весь поток периодических поступлений и ожидаемый доход или убытки от изменения стоимости инвестированного капитала.

Капитализация дохода - это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. В самом общем виде его можно выразить формулой:

PV = NOI / R, где:

PV - текущая стоимость инвестиции,

NOI - чистый операционный доход,

R - коэффициент капитализации

♦ Чистый операционный доход – годовой доход от недвижимости – должен обеспечивать инвестору не только прибыль на инвестированный в недвижимость капитал, но и его возврат.

В промышленном производстве возврат капитала обеспечивается включением в издержки производства товара амортизационных отчислений. Таким образом, при продаже каждой единицы товара в составе цены возвращается и частичка капитала. Здесь же износ недвижимости не учитывается в операционных расходах, поэтому возврат капитала должны обеспечить чистые операционные доходы.