Критерии эффективности инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость требует постоянного сравнения с другими инвестиционными проектами, а также с возможными вариантами перезакладывания ("младшие" ипотеки) или рефинансирования путем досрочного погашения старого ипотечного долга и переоформления новой первой ипотеки. Для этих целей необходимы критерии эффективности инвестиционных проектов.

Следует помнить, что не существует одного совершенно точного измерителя эффективности, поэтому необходимо использовать сразу несколько. В каждом конкретном случае этот набор может различаться в зависимости от особенностей инвестиции. Наиболее используемы при анализе инвестиций в недвижимость следующие критерии:

§ Чистая текущая (настоящая) стоимость.

Чистая текущая стоимость (NPV) представляет собой сумму текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости перепродажи за вычетом начальной инвестиции.

Ct Co - начальная инвестиция,

NPV = - Co + (1 + i)ⁱ где: Ct - доходы по периодам,

i - норма дисконта.

В качестве нормы дисконта может быть взята ставка дохода по какому - либо альтернативному варианту вложения денег приблизительно с равным риском, или банковская процентная ставка, увеличенная на несколько пунктов с учетом риска. Положительное значение NPV означает, что рассматриваемый вариант имеет более высокую доходность по сравнению с альтернативным.

§ Период окупаемости (PB ) - время, в течение которого сумма доходов становится равной сумме первоначальной инвестиции.

PB = 1 / Re, где Re - коэффициент капитализации дохода.

§ Внутренняя норма отдачи (IRR) или внутренняя норма прибыли - это норма дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость NPV стала бы равной нолю, то есть при дисконтировании потока доходов по ставке IRR их текущая стоимость становится равной первоначальной инвестиции.

Рассчитать IRR можно методом последовательной подстановки различных процентных ставок в формулу расчета чистой текущей стоимости, пока она не станет приблизительно равна размеру первоначальной инвестиции.

§ Индекс прибыльности (PI) равен отношению текущей стоимости суммы будущих доходов PV к начальной инвестиции Co.

PI = PV / Co.

5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации