Б. Расчет равномерно аннуитетным методом

Данный метод используется при условии, что на протяжении всего срока чистый операционный доход будет оставаться неизменным.

Доход, относимый к зданиям и сооружениям, получаем умножив их стоимость на 0,1204 (фактор ипотечной постоянной):

900 000 у.е. х 0,120417 = 108 375 у.е.

Остаток NOI, относимый к земле, составит:

130 000 - 108 375 = 21 625 у.е.

Капитализируем его по коэффициенту 0,12 и получаем стоимость земли:

21625: 0,12 = 180208 у.е.

Общая стоимость объекта составит

900000 + 180208 = 1080208 или округленно 1080000 у.е.

То, что при подсчете стоимости одного и того же объекта разными методами получается разная стоимость, объясняется тем, что в первом случае предполагался NOI в сумме 130 000 руб. только в первый год эксплуатации, а далее он должен постепенно снижаться; во втором же случае этот уровень дохода предполагается неизменным на протяжении всего срока жизни зданий, отсюда и стоимость объекта получается выше.

Техника остатка для зданий

Эта техника используется, когда известна стоимость земли, продолжительность жизни зданий и прогнозируется доход. По аналогии с рассмотренным выше рассчитывается остаток дохода, приходящийся на здания, который затем капитализируется либо прямолинейным, либо равномерно аннуитетным методом - в соответствии с характером потока текущих доходов.