В. Частичное возмещение капитала

Допустим, часть стоимости недвижимости теряется вследствие эксплуатации, но часть возвращается при перепродаже. Пусть через 5 лет цена перепродажи прогнозируется в размере 55% от первоначальной инвестиции, то есть износ за 5 лет составит 45%, тогда коэффициент капитализации дохода составит:

- по прямолинейному методу: 0,12 + (0,45 / 5лет) = 0,21

- по аннуитетному методу: 0,12 + (0,157 х 0,45) = 0,19

Здесь 0,157 - фактор фонда возмещения, соответствующий сроку 5 лет, который следует уменьшить пропорционально снижению стоимости первоначальной инвестиции, то есть умножив на 0,45. При полной потере стоимости капитала коэффициент капитализации был бы равен

0.12 + 0.157 = 0.277, то есть составил бы 27.7 % от начальной инвестиции.

5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала

Если прогнозируется, что через несколько периодов цена продажи недвижимости может превысить текущую стоимость инвестиции, то в общем коэффициенте капитализации (конечной ставке дохода, которую планирует себе инвестор) не нужно к текущей ставке дохода добавлять фактор фонда возмещения, а наоборот, текущую ставку нужно уменьшить. Дело в том, что в этом случае не только не нужен возврат капитала в виде части текущих доходов (он вернется при перепродаже), но тот прирост, который как бы "накопится" к моменту продажи, надо вычесть из текущих платежей. Здесь меньшие текущие доходы и соответственно более низкая ставка текущего дохода компенсируются в момент продажи за счет излишка, превышающего первоначальную цену, и в итоге конечная отдача окажется выше текущей.

Расчет коэффициента капитализации в этом случае производится следующим образом: из коэффициента текущей отдачи вычитается фактор фонда возмещения, уменьшенный пропорционально приросту стоимости. Например, инвестор, приобретая сегодня недвижимость, планирует перепродать ее через 5 лет, при этом прогнозируется, что ее цена за этот период вырастет на 30%. Инвестора устраивает конечная отдача на инвестированный капитал в размере 12 % годовых.

R = 0,12 - (0,157 х 0,3) = 0,0729 (или 7,29 %);

Здесь 0,157 - фактор фонда возмещения, который, уменьшив на 30%, вычитаем из ставки текущей отдачи.

Таким образом инвестор, имея текущего дохода всего 7,29 % годовых, получит - за счет возрастания стоимости капитала - конечную отдачу 12 %.

5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект

недвижимости (здание с земельным участком). Метод

физического остатка и метод общего коэффициента

Обычно недвижимость состоит из двух частей - земельного участка и находящихся на нем зданий, сооружений, построек. Стоимость этих частей меняется в процессе эксплуатации недвижимости не одинаково, поэтому и возврат капитала, инвестированного в них, происходит по разному. Одним из методов, с помощью которого можно произвести раздельно капитализацию дохода от разных частей недвижимости, является метод физического остатка.

Но прежде чем его рассматривать, следует сделать отступление, рассмотрев некоторые финансовые коэффициенты, на которые опирается дальнейший анализ недвижимости и инвестиций в нее.