S f -коэффициент возврата капитала

3. В процессе эксплуатации недвижимости ее стоимость увеличивается, тогда

R = i + (- sf)

Коэффициент возврата включается со знаком минус, так как прирост стоимости капитала за время владения позволяет получить запланированную конечную доходность i на инвестированный капитал при сниженном коэффициенте капитализации текущих доходов R.

Например, инвестор рассчитывает на 12%-ую конечную отдачу, но предполагает, что при продаже данной недвижимости через несколько лет, ее стоимость будет выше, то есть будет какой-то прирост стоимости. В этом случае он может довольствоваться текущей отдачей ниже 12%, а те проценты, которые он не добирает в ежегодных доходах, компенсируются приростом стоимости при продаже недвижимости.

Кроме того, при анализе доходов от недвижимости с помощью коэффициентов капитализации, надо иметь в виду, что недвижимость, как правило, состоит из двух частей: земельного участка и находящихся на нем объектов. Эти две части по разному амортизируются: изнашиваются и теряют часть своей первоначальной стоимости только постройки, а земля может использоваться практически вечно. Ее стоимость может меняться со временем только в силу изменения рыночных условий.

5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время