Глава 3. Нормативно правовое регулирование процесса управления государственной и муниципальной собственностью

3.1. Содержание права собственности.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти, т. е. набором конкретных правомочий лица – правообладателя.

Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Такое лицо для осуществления своего права на вещь не нуждается в посредничестве других лиц. Вещные права, как было указано в предыдущей теме, относятся к абсолютным правам.

Объект вещного права – вещь в материальном значении этого слова. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Перечень вещных прав сформулирован в ГК РФ (ст. 216).

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268);

сервитуты (ст. 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

право оперативного владения имуществом (ст. 296).

2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ.

Предметами оценки могут быть как право собственности, так и иные вещные права, и в зависимости от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость, будет зависеть ее стоимость.

Ниже остановимся более подробно на содержании каждого вида вещных прав.

Права собственности представляет собой право конкретного субъекта использовать имущественные объекты своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядке.[34]

Права собственности – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу – правообладателю. Права собственности – центральный правовой институт в рыночной экономике.

В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности: Собственнику принадлежат правомочия по владению, использованию и распоряжению своим имуществом.

Содержание права собственности.

Права собственности – это комплекс прав, который включает в себя три аспекта прав: право владения, право пользования и право распоряжения.

Право владения – это основной первичный компонент собственности, заключающийся в том, что собственник физически владеет и контролирует объект собственности. Кроме того, владения создает предпосылки для реализации двух других правомочий права собственности: пользования и распоряжения. Собственник, который владеет объектом собственности, может пользоваться и распоряжаться объектом или передать объект в пользование другим лицам.

Право пользования – это второй компонент права собственности, заключающийся в использовании объекта собственности в соответствии с его целевым назначением по усмотрению пользователя или собственника.

Право распоряжения – это право решать кто и как может пользоваться объектом собственности и получает от него доходом.

В понятие права собственности включаются не только перечисленные права, но и интересы и выгоды от использования объектом.

На рис. Для примера приведена структура собственности и характеристика государственной формы собственности на земельный участок соответственно (см.90)

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества. Собственник может отдавать свое имущество в залог, распоряжаться им иным способом, а также как – либо обременять его.

Собственник обязан содержать принадлежащее ему имущество, а также нести риск случайной гибели, если иное не предусмотрено договором или законом.

Субъектами права собственности могут быть:

частные лица (юридические или физические);

государство (РФ или субъекты РФ);

местное самоуправление (муниципальные образования).

Законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения имуществом в зависимости от того, находится ли оно в собственности гражданина или юридического лица, в собственности ли РФ, субъекта РФ или в собственности муниципального образования. Законом также определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной и муниципальной собственности. Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Статьей 213 ГК РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Коммерческие и некоммерческие организации (кроме учреждений, финансируемых собственником), а также государственные и муниципальные предприятия являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды – юридические лица являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его учредительных документах.

В ст. 214 ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо такое имущество составляет казну государства (РФ или субъекта РФ).

Государственное имущество может быть передано в собственность частным лицам. Эта передача называется приватизацией. Порядок приватизации государственного имущества регламентируется в основном ст. 217 ГК РФ и Законом РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», подписанным Президентом РФ 21 июня 1997 г. (№ 123 – ФЗ).

В общем случае право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может приобретаться другим лицом на основании договора купли – продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина – переходит по наследству другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Реорганизация юридического лица влечет переход права собственности на принадлежащее ему имущество к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Право собственности, например, возникает у потребителя имущества по договору с момента его передачи (при подписании акта сдачи – приемки этой недвижимости) и государственной регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительного изъятия у собственника имущества законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям:

1) обращение взыскания на имущество по обязательства;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

4) выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;

5) реквизиция;

6) конфискация;

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, 282, 285, 293 ГК РФ.

Изъятие имущества осуществляется на основании решения суда, если другой порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующее о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие – либо права на это имущество.

Особую роль играет общая собственность, поскольку возникает необходимость определения прав на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, т. е. определения доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество, и она наступает при вступлении двух или нескольких лиц в собственность на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

По соглашению участников совместной собственности, а при не достижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник по своему усмотрению вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 25 ГК РФ. При этом, естественно, возникают вопросы оценки имущественной доли собственника.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и использование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсацией. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по совместному имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже в доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемом доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течении месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течении десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Тем не менее при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течении трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору возникает с момента государственной регистрации.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о разделе общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсацией вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязан остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Участники совместной собственности, если иное предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение этим имуществом осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после определения доли каждого из участников. При разделе общего имущества и выделе из него доли их доли признаются равными.

3.2. Особенности права государственной и муниципальной собственности