Комментарий. Так, при наследовании земельных участков, находящихся в частной собственности, возникали вопросы, связанные с оформ­лением прав на земельные участки

В нормах комментируемой статьи получили разрешение не­которые коллизии, существовавшие в практике применения КоЗ, в частности, касающиеся регистрации перехода права частной собственности на наследуемый земельный участок и определе­ния судьбы неделимого земельного участка в случае наследова­ния земельного участка и расположенного на нем капитального строения разными лицами, что обеспечивает более полную за­щиту прав и законных интересов граждан при определении судьбы имущества умершего.

Так, при наследовании земельных участков, находящихся в частной собственности, возникали вопросы, связанные с оформ­лением прав на земельные участки, когда наследники фактичес­ки принимали наследство, однако не все из них обращались за государственной регистрацией перехода права частной собствен­ности на земельный участок и получением правоудостоверяю-щего документа на него¹. Во многом это обусловлено тем, что ГК допускает принятие наследства путем фактического вступ­ления во владение или управление наследственным имуществом (ст. 1070), но не устанавливает предельный срок получения свидетельства о праве на наследство (ст. 1084 ГК), рассматри­вая это как право наследника, а не его обязанность².

Вместе с тем, отсутствие этого документа влечет невозмож­ность проведения государственной регистрации перехода права частной собственности на земельный участок и выдачи право-удостоверяющего документа и, как следствие, невозможность возникновения права на него. Эта коллизия урегулирована ч. 1 комментируемой статьи путем установления предельного срока для осуществления государственной регистрации перехода пра­ва частной собственной на земельный участок, переданный по наследству: восемнадцать месяцев со времени открытия наслед­ства. Заявление подается по истечении срока для принятия наследства (шесть месяцев согласно ст. 1084 ГК). При наличии уважительной причины, примерный перечень которой приве-

¹ Гаев А.А. Земля по наследству // Земля Беларуси. 2003. № 1. С. 13.

² О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследова­
нии: постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от
21 декабря 2001 г. № 16, в ред. постановления Верховного Суда от 20 де­
кабря 2007 г. № 17 // НРПА. 2008. № 14. 6/698.

ден в нормах комментируемой статьи, этот срок может быть продлен судом, но не более чем на шесть месяцев.

Отметим, что сама формулировка «государственная регист­рация перехода права на земельный участок» в литературе при­знается не вполне корректной, поскольку регистрируется имен­но право, а не его переход¹. Государственная регистрация про­водится в соответствии с Законом о государственной регистра­ции недвижимого имущества. Временем открытия наследства согласно ст. 1035 ГК считается день смерти гражданина, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Если гражданин пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или даю­щих основание предполагать его гибель от определенного несча­стного случая, суд может признать днем смерти этого гражда­нина день его предполагаемой гибели (ст. 41 ГК).

Не соответствовало требованиям законодательства об охра­не и использовании земель в ранее действовавшем КоЗ и право­вое регулирование отношений, связанных с наследованием зе­мельных участков отдельно от расположенных на них жилых домов, дач, садовых домиков. Так, при наличии завещания на указанные капитальные строения и отсутствии его на земель­ный участок в соответствии с нормами ГК наследование капи­тального строения осуществлялось по завещанию, а земельного участка — по закону. В результате земельный участок или его доли могли перейти по наследству лицам, к которым не пере­шло в частную собственность расположенное на нем капиталь­ное сооружение. Для урегулирования этого вопроса нормы ч. 2 комментируемой статьи предусматривают выплату наследника­ми жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, дачи, садового домика наследникам участка, к которым не перешли по наследству указанные капитальные строения денежной ком­пенсации, равной кадастровой стоимости земельного участка либо доли в праве на этот земельный участок на момент откры­тия наследства.

Существенным нововведением Кодекса о земле является воз­можность наследования земельного участка, принадлежащего на­следодателю на праве частной собственности, иностранными

¹ Свит Ю.П. Ограниченные вещные права на землю // Закон. 2004. М2 2. С. 21.

гражданами или лицами без гражданства при условии, что та­кие наследники являются родственниками наследодателя (ст. 12 Кодекса о земле). Подчеркнем, что такое наследование является единственным основанием получения земельного участка в час­тную собственность иностранными гражданами и лицами без гражданства. Эти субъекты могут передавать земельные участ­ки по наследству, однако отчуждение их возможно только в пользу граждан Республики Беларусь или местных исполни­тельных комитетов (ст. 51 Кодекса о земле).

Отдельный момент наследования урегулирован в ч. 8 ст. 17 Кодекса о земле и касается земельного участка, перешедшего по наследству несовершеннолетнему гражданину. В этом случае его законные представители до приобретения наследником дееспо­собности в полном объеме, т.е. до достижения восемнадцати­летнего возраста (ст. 20 ГК) могут предоставить этот земель­ный участок в аренду по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сель­скими, поселковыми исполнительными комитетами.

Рассмотрим и иные особенности наследования земельных участков. Так, при наследовании несколькими гражданами зе­мельный участок поступает со дня открытия наследства в об­щую долевую собственность наследников (ст. 1078 ГК). К тако­му имуществу применяются правила главы 16 ГК об общей долевой собственности, если иное не установлено правилами ГК

0 наследовании. Проведение государственной регистрации пра­
ва общей долевой собственности удостоверяется свидетельством
(удостоверением) на весь земельный участок, в котором указы­
ваются фамилия, имя, отчество всех собственников, а также доли
в праве, принадлежащие каждому из них. Свидетельство (удос­
товерение) о государственной регистрации может быть выдано
каждому из заявителей, если просьба об этом выражена в заяв­
лении о государственной регистрации ¹. Владение и пользова­
ние земельным участком осуществляется по соглашению всех
его участников, а при недостижении согласия — в порядке, уста­
навливаемом судом (ст. 250 ГК).

¹ Инструкция о порядке заполнения регистраторами свидетельства (удос­
товерения) о государственной регистрации: утв. постановлением Государ­
ственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 августа 2008 г.
№ 26 // НРПА. 2006. № 165. 8/15096. 2007. №201. 8/16968. 2008. №95.
8/18628; № 199. 8/19318.

Земельный участок, который входит в состав наследства и находится в общей долевой собственности нескольких наслед­ников, может быть разделен по соглашению между ними (ст. 1079 ГК). При недостижении соглашения раздел производится в су­дебном порядке в соответствии со ст. 255 ГК (ст. 1080 ГК). Правила раздела земельного участка, находящегося в общей до­левой собственности, и выдела из него доли различны в отноше­нии делимого и неделимого земельного участка (ст. 10 Кодекса

0 земле). Если земельный участок может быть разделен на час­
ти, то производится его раздел, государственная регистрация пре­
кращения существования земельного участка, а затем государ­
ственная регистрация создания вновь образованных в результа­
те деления земельных участков, размеры которых соответствует
долям наследников ¹. Каждому из собственников выдается сви­
детельство (удостоверение) о государственной регистрации.

Если земельный участок не может быть разделен на части, или если доля одного из наследников земельного участка незна­чительна, не может быть реально выделена и он не имеет суще­ственного интереса в использовании земельного участка, либо по наследству переходит доля участка, выделяющемуся собствен­нику выплачивается стоимость его доли другими участниками долевой собственности.

Если на неделимом земельном участке расположены капи­тальные строения, находящиеся в общей долевой собственнос­ти, собственники осуществляют обязанности, предусмотренные ст. 70 Кодекса о земле, пропорционально своим долям в праве собственности на эти капитальные строения (ч. 9 ст. 70 Кодек­са о земле). Можно предположить, что осуществление обязанно­стей на земельном участке, на котором отсутствуют капиталь­ные строения, производится пропорционально долям в праве на участок. Целесообразно предусмотреть такую норму в Кодексе о земле.

На практике часто возникают случаи, когда на земельный участок, передаваемый по наследству, наследодателем не был

¹ Об утверждении Инструкции о порядке деления (раздела), слияния зе­
мельных участков, находящихся в собственности: постановление Комите­
та по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров
Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 // НРПА. 2004. № 58.
8/10788; 2005. №195. 8/13547; 2006. № 129. 8/14811; 2009. N° 57. 8/20217.

получен правоудостоверяющий документ. Это приводит к тому, что после смерти наследодателя наследники сталкиваются со сложностями при принятии по наследству таких земельных уча­стков, выражающиеся в следующем. Из смысла норм законода­тельства о государственной регистрации недвижимого имуще­ства, прав на него и сделок с ним следует, что свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации не может быть выдано после смерти собственника, так как процедура предос­тавления земельного участка в частную собственность заканчи­вается получением свидетельства (удостоверения) о государствен­ной регистрации. Если такой документ не был получен гражда­нином при жизни, то нельзя говорить и о возможности перехо­да права частной собственности на земельный участок в случае его смерти, пока право частной собственности не будет установ­лено в судебном порядке¹. Кроме того, в законодательстве уста­новлено, что если наследодатель приобрел земельный участок на основании сделки или по наследству, однако сделку и пере­ход права собственности в установленном порядке не зарегист­рировал, то наследники вправе обратиться в суд с иском о при­знании за ними права собственности на это имущество².

Если гражданину был предоставлен земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строитель­ства, коллективного садоводства, на нем имеются капитальные строения, зарегистрированные в установленном порядке, и на­следодателем получен правоудостоверяющий документ, наслед­ство оформляется в соответствии с правилами, установленными ГК. Если на земельном участке имеется возведенный или неза­конченный строительством жилой дом, дача, садовый домик, не зарегистрированный в установленном порядке, наследники в силу п. 3 ст. 220 ГК вправе обратиться в суд с иском о призна­нии за ними права собственности на стройматериалы и другое имущество, из которых недвижимое имущество создано либо создается. Решение суда об удовлетворении такого иска являет­ся основанием для обращения наследников в установленном

' Селедцова Т. Оформление наследственных прав на земельные участки // Юстиция Беларуси. 2004. № 8. С. 28.

- О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследова­нии: постановление Пленума Верховного Совета Республики Беларусь от 21 декабря 2001 г. N° 16, в редакции от 20 декабря 2007 г. № 17 // НРПА. 2008. N° 14. 6/698.

порядке в соответствующие органы местного управления и са­моуправления для решения вопроса о продолжении строитель­ства, принятия постройки в эксплуатацию, а впоследствии -территориальную организацию по государственной регистрации о регистрации вновь созданного ими недвижимого имущества и права собственности на него¹.

В соответствии с принципом свободы завещания (ст. 1041, 1042 ГК) гражданин может завещать свое имущество одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам. Таким образом, в качестве наследника могут оказаться иностранный гражда­нин или лицо без гражданства, которые не могут быть частны­ми собственниками исходя из условий, предусмотренных ст. 12 Кодекса о земле, или юридическое лицо (ст. 1037 ГК).

Для выяснения вопроса, может ли юридическое лицо насле довать земельный участок, принадлежащий гражданину, необ­ходимо иметь в виду следующее. Земельные участки, находящи­еся в частной собственности, могут переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом огра­ничений, установленных Кодексом о земле, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами (ч. 1 ст. 47 Кодекса о земле). Так, как следует из установленных Кодексом о земле норм при совершении сделок с земельными участками, в том числе при передаче земельного участка по на­следству должно быть сохранено его целевое назначение. Целе­вое назначение земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан и юридических лиц, различно, и для граж­дан в первую очередь связано с удовлетворением их личных, бы­товых потребностей, а для юридических лиц - главным образом с осуществлением их уставных целей (ст. 12 Кодекса о земле).

Таким образом, исходя из требований законодательства об охране и использовании земель при наследовании не будет со­хранено целевое назначение земельного участка, следовательно, такое наследование запрещено. Однако невозможность передачи

² О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследова­нии: постановление Пленума Верховного Совета Республики Беларусь от 21 декабря 2001 г. № 16, в редакции от 20 декабря 2007 г. № 17 // НРПА. 2008. № 14. 6/698.

гражданами земельного участка по наследству юридическим лицам не распространяется на передачу по наследству одно­квартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блоки­рованном жилом доме, дачи, садового домика, расположенных на этих земельных участках. В этом случае земельный участок может передаваться юридическому лицу на праве аренды в соот­ветствии со ст. 55 Кодекса о земле с изменением его целевого назначения по решению местного исполнительного комитета.

Если наследником является иностранный гражданин или лицо без гражданства, которое не может быть частным соб­ственником, то в том случае, если на земельном участке нахо­дятся капитальные строения, переданные такому лицу по на­следству, земельный участок может передаваться наследнику на праве аренды в соответствии со ст. 55 Кодекса о земле. Если капитальные строения на земельном участке отсутствуют, целе­сообразно предусмотреть порядок, при котором участок по же­ланию наследника передается ему на праве аренды либо выку­пается местным исполнительным комитетом в государствен­ную собственность.

Если на земельный участок нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо все наследники отказались от наследства, на­следство в соответствии со ст. 1039 ГК признается вымороч­ным. Для этого органу местного управления или самоуправле­ния по истечении одного года со дня открытия наследства либо до истечения этого срока, если расходы, связанные с охраной наследства и управления им, превышают его стоимость, необхо­димо обратиться в суд. Выморочное наследство переходит в соб­ственность административно-территориальной единицы по мес­ту его нахождения (ст. 1039 ГК). Следует отметить, что приме­нительно к земельным отношениям этот пункт нуждается в корректировке.

В соответствии с Законом о местном управлении и самоуп­равлении земля, как и другие природные ресурсы, не входит в состав коммунальной собственности, а является экономической основой местного управления и самоуправления. Местные ис­полнительные и распорядительные органы осуществляют право распоряжения земельными участками путем предоставления их

в установленном порядке в пользование. Местные исполнитель­ные и распорядительные органы, осуществляя правомочие по распоряжению землями, действуют от имени государства в це­лом. Признание наследства выморочным является основанием прекращения права частной собственности на земельный учас­ток в соответствии с абз. 6 ч. 1 ст. 60 Кодекса о земле и воз­никновения на него права государственной собственности. Дела о признании наследства выморочным рассматриваются судами в порядке особого производства (ст. 381-382 ГПК).

Статья 53. Наследование земельных участков,

находящихся в пожизненном наследуемом владении

Наследование земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, может осуществляться по закону или по за­вещанию.

Наследники земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан, обязаны по истечении установлен­ного гражданским законодательством срока для принятия наслед­ства, но не позднее восемнадцати месяцев со времени открытия на­следства обратиться в соответствующую организацию по государ­ственной регистрации за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо в Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соот­ветствии с его компетенцией за предоставлением земельного участ­ка в частную собственность или аренду. Этот срок может быть про­длен соответствующим местным исполнительным комитетом по за­явлению наследника, но не более чем на шесть месяцев, если у на­следника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права пожиз­ненного наследуемого владения земельным участком или за предос­тавлением земельного участка в частную собственность или аренду (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).

Комментарий

Наследование земельных участков, находящихся в пожиз­ненном наследуемом владении, как и в частной собственности граждан, осуществляется по общим правилам о наследовании, установленным гражданским законодательством. Основаниями

наследования являются завещание и закон. Наследование по закону имеет место лишь тогда, когда завещание отсутствует либо определяет судьбу не всего наследства, а также в иных! случаях, установленных ГК и принятыми в соответствии с ним» иными актами законодательства (ст. 1032 ГК).

Часть 1 комментируемой статьи подтверждает возможность получения по наследству земельного участка, принадлежащего гражданину Республики Беларусь на праве пожизненного на-» следуемого владения, хотя в качестве самостоятельной сделки" передача по наследству земельного участка на данном праве Кодексом о земле не предусмотрена (ст. 47). Наиболее суще­ственным нововведением Кодекса о земле является то, что в качестве наследников земельных участков, принадлежащих на­следодателю на праве пожизненного наследуемого владения, мо­гут выступать иностранные граждане и лица без гражданства. При этом иностранные граждане и лица без гражданства долж­ны являться родственниками наследодателя (ст. 14 Кодекса о земле).

Нормы ч. 2 комментируемой статьи устранили коллизию, касающуюся регистрации перехода права пожизненного насле­дуемого владения на наследуемый земельный участок, суще­ствовавшую и при наследовании земельных участков, находя­щихся на праве частной собственности. Нормы комментируе­мой статьи устанавливают срок для осуществления государ­ственной регистрации перехода права пожизненного наследуе­мого владения земельным участком, как и в случае наследова­ния земельных участков, принадлежащих наследодателю на праве частной собственности, - 18 месяцев со времени открытия на­следства. Заявление подается по истечении установленного граж­данским законодательством срока для принятия наследства. Наследники земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, при принятии наследства могут изме­нить наследуемое право на земельный участок на право част­ной собственности или аренды путем обращения в соответству­ющий местный исполнительный комитет за предоставлением земельного участка в тот же срок. Этот срок при наличии ува­жительной причины, примерный перечень которой приведен в нормах комментируемой статьи, может быть продлен соответ­ствующим местным исполнительным комитетом, но не более чем на шесть месяцев. Обратиться за предоставлением земель-

ного участка в частную собственность, как представляется, вправе только граждане Республики Беларусь, поскольку иностранные граждане и лица без гражданства могут получить по наследству земельные участки на праве частной собственности только в том случае, если такое же право было у наследодателя (ст. 12 Кодекса о земле).

Часть 3 ст. 39 Кодекса о земле, в которой указывается, что в случае получения по наследству земельных участков, предос­тавленных наследодателю в пожизненное наследуемое владение для ведения коллективного садоводства и дачного строитель­ства, к наследникам, в том числе иностранным гражданам и лицам без гражданства, являющимся родственниками наследо­дателя, переходит право пожизненного наследуемого владения на эти земельные участки, представляется излишней, поскольку дублирует нормы ст. 14 и 53 Кодекса о земле.

При наличии завещания на капитальное строение, незавер­шенное законсервированное капитальное строение и его отсут­ствии на земельный участок, право на земельный участок к наследникам этих строений может переходить в соответствии со ст. 55 Кодекса о земле, хотя в настоящее время Кодекс о земле не разграничивает порядок наследования земельных участ­ков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, в за­висимости от наличия строения.

Если по наследству переходит земельный участок, на кото­рый отсутствуют правоудостоверяющие документы, возникают те же последствия, что и при наследовании без документов зе­мельных участков на праве частной собственности (см. коммен­тарий к ст. 52).

В комментируемой статье не определен порядок наследова­ния, когда наследниками земельного участка и капитального строения являются разные лица. Существовавший до вступле­ния в силу Кодекса о земле порядок разрешения такого вопроса при наследовании земельного участка и капитального строения на праве частной собственности, а именно принудительное изъя­тие земельного участка у лица, которому он перешел по наслед­ству, в связи с нецелевым использованием ¹, представляется спорным и не подтверждается нормами законодательства об охране и использовании земель.

¹ Гаев А.А. Земля по наследству // Земля Беларуси. 2003. № 1. С. 14. 412,

Не урегулирован также вопрос, когда наследником земель* ного участка является физическое лицо, которое не может быть субъектом права пожизненного наследуемого владения. В слу­чае, если на земельном участке находится капитальное строе­ние, которое переходит по наследству, участок может передач ваться наследнику на праве аренды в соответствии со ст. 55 Кодекса о земле. Если капитальное строение на земельном уча­стке отсутствует, последствия наследования не определены. В этом случае целесообразно предусмотреть порядок, при кото­ром участок по желанию наследника передается ему на праве" аренды либо переходит в распоряжение местного исполнитель­ного комитета.

Последствия передачи физическим лицом по наследству зе­мельного участка на праве пожизненного наследуемого владе­ния вместе с капитальным строением негосударственному юри­дическому лицу Республики Беларусь может решаться анало­гично последствиям передачи по наследству такому субъекту земельного участка на праве частной собственности вместе с капитальным строением, то есть только путем изменения целе-' вого назначения земельного участка и права на него в установ­ленном порядке (см. комментарий к ст. 52).

В законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие на­следование земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, несколькими наследниками; не определен порядок закрепления земельны* участков за несколькими лицами.

Порядок осуществления обязанностей владельцами земель­ного участка определен только в случае, когда на земельном участке расположены капитальные строения (здания, сооруже­ния), находящиеся в общей долевой собственности этих лиц: пропорционально своим долям в праве собственности на эти капитальные строения (здания, сооружения) (ч. 9 ст. 70 Кодек­са о земле). Осуществление владельцами обязанностей на зе­мельном участке, на котором отсутствуют капитальные строе­ния (здания, сооружения), Кодексом о земле не определены.

Вышеизложенное свидетельствует о необходимости совершен­ствования законодательства, регулирующего наследование земель­ных участков, находящихся на праве пожизенного наследуемо­го владения.

41*

Статья 54. Добровольная передача земельных участков, находящихся в частной собственности, в государственную собственность

Добровольная передача земельных участков, находящихся в част­ной собственности, в государственную собственность производится безвозмездно или путем их выкупа для государственных нужд.

Добровольная передача земельных участков, находящихся в час­тной собственности граждан, в государственную собственность про­изводится на основании их заявлений по решению Минского город­ского, городского (города областного подчинения), районного, сель­ского, поселкового исполнительного комитета, принятому в соответ­ствии с его компетенцией.

Добровольная передача земельных участков, находящихся в час­тной собственности негосударственных юридических лиц Республи­ки Беларусь, в государственную собственность производится на осно­вании их заявлений по решению областного, Минского городского, городского (города областного подчинения), районного исполнитель­ного комитета, принятому в соответствии с его компетенцией.

Выкуп земельного участка для государственных нужд произво­дится по его кадастровой стоимости на момент выкупа в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Комментарий

1. Добровольная передача земельных участков в государствен­ную собственность является одним из прав собственника по распоряжению земельными участками. Она ведет к переходу зе­мельных участков из частной собственности в государственную, то есть к смене собственника. Называя такое действие «добро­вольной передачей», законодатель указывает на существование особого (не гражданско-правового) порядка перехода участков из частной собственности в государственную, который закреп­лен в ч. 2, 3 данной статьи.

Предусматривая добровольную передачу участков в государ­ственную собственность (ст. 54) и отчуждение (ст. 51) как само­стоятельные способы перехода земельных участков из частной собственности в государственную, законодательство не разгра­ничивает их. Из смысла этих статей можно сделать вывод, что добровольная передача не рассматривается как отчуждение зе­мельных участков, которое возможно в том числе соответствую-

щим исполнительным комитетам (см. комментарий к ст. 51). Следовало бы уточнить, понимает ли законодатель под отчуж­дением земельных участков исполнительным комитетам толь­ко добровольную передачу участков в государственную собствен­ность, или отчуждение возможно и другими способами.

2. Статья 54 предусматривает два способа добровольной пе­редачи земельных участков, находящихся в частной собствен­ности, в государственную собственность: безвозмездно; путем выкупа для государственных нужд, что в целом соответствует ст. 51 Кодекса о земле, закрепляющей механизм отчуждения земельных участков, который предусматривает возмездное и без­возмездное отчуждение. Вместе с тем названные в ст. 54 дей­ствия по добровольной передаче участков в государственную собственность, не охватывают всех возможных способов отчуж­дения.

Добровольная безвозмездная передача земельного участка по инициативе собственника имеет сходство с такой сделкой, как дарение (ст. 543 ГК). Однако применительно к переходу земель­ных участков в государственную собственность в результате доб­ровольной передачи или отчуждения соответствующему испол­кому законодательство не определяет эти действия как сделки (см. комментарий к ст. 51). По нашему мнению, это связано с тем что исполнительный комитет, которому добровольно пере­дается земельный участок (или отчуждается), не является соб­ственником земель, находящихся в государственной собствен­ности (см. комментарий к ст. 12), поэтому эти отношения (по передаче в собственность государства) юридически имеют пуб­лично-правовой характер, хотя по форме схожи со сделками.

Добровольная передача путем выкупа для государственных нужд производится, если собственник согласен на такое изъятие и участок может предоставляться заинтересованному лицу по решению исполнительного комитета (см. комментарий к ст. 35). В соответствии с п. 8 Положения о порядке изъятия и предос­тавления земельных участков при необходимости использова­ния земельного участка, находящегося в частной собственнос­ти, для государственных нужд, право частной собственности на этот участок может быть прекращено с одновременным выку­пом такого участка и передачей его в собственность Республи­ки Беларусь по решению местного исполнительного комитета

при наличии письменного согласия собственника земельного участка на его изъятие для государственных нужд.

3. Части 2, 3 данной статьи определяет порядок доброволь­ной передачи земельных участков в государственную собствен­ность. Она производится по решению соответствующих испол­нительных комитетов в соответствии с их компетенцией по пре­доставлению земельных участков (см. комментарий к ст. 35) на основании заявления гражданина или юридического лица.

Порядок оформления и подачи такого заявления законода­тельством не определен, поэтому волеизъявление собственника может быть выражено в произвольной форме, однако, по наше­му мнению, в заявлении необходимо обязательно отразить, во-первых, точные сведения о правообладателе и земельном участ­ке, который передается в государственную собственность (раз­мер, целевое назначение, местоположение и др.), во-вторых, точ­ное волеизъявление собственника (безвозмездная передача, от­чуждение, выкуп). Причины, которые побудили собственника отказаться от земельного участка, не имеют значения, так как это его безусловное право (см. комментарий к ст. 69).

Содержание заявления зависит от оснований добровольной передачи. При добровольной безвозмездной передаче участка в государственную собственность намерение безвоздмездно отка­заться от участка должно быть прямо указано.

При выкупе для государственных нужд, как определено По­ложением о порядке изъятия и предоставления земельных участ­ков, требуется согласие собственника на изъятие (а не инициа­тива), поэтому в заявлении должно быть отражено, что соб­ственник поставлен в известность о конкретной цели изъятия земельного участка и не заблуждается об этом. Заявление мо­жет оформляться следующим образом: «Прошу произвести вы­куп для государственных нужд (указать цель) принадлежащего мне на праве частной собственности земельного участка (ука­зать признаки)».

Часть 4 ст. 54 закрепляет возмездную передачу земельного участка в государственную собственность только при выкупе для государственных нужд, что рассматривается как одна из гарантий прав землепользователей (см. комментарий к ст. 73). Вместе с тем спорным остается вопрос о возмездном отчужде-

нии земельных участков исполкому, не связанному с государст­венными нуждами, в том числе добровольном возмездном от­чуждении. Статья 51, в которой говорится об отчуждении зе­мельных участков, не ограничивает его только безвозмездным отчуждением.

Порядок выкупа земельных участков определен только при выкупе их для государственных нужд и урегулирован постанов­лением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 ¹. Выкуп производится по кадастровой стоимос­ти на момент выкупа, то есть размер возмещения в данном случае регулируется законодательством и не может изменяться по усмотрению участников этих отношений (см. комментарий к ст. 73, 75).

Статья 55. Переход прав на земельные участки при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения

При переходе прав на капитальные строения (здаиия, сооруже­ния), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обре­менения) прав на земельные участки. При переходе прав на капи­тальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсерви­рованные капитальные строения, расположенные на арендуемых зе­мельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка.

Не требуется принятие решения областного, Минского городско­го, городского (города областного подчинения), районного, сельско­го, поселкового исполнительного комитета об изъятии и предостав­лении земельного участка либо переходе права на него в случае пере­хода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в том числе незавершенное законсервированное, к дру­гому лицу (за исключением приобретения этого права по результа-

¹ Положение о порядке выкупа находящихся в частной собственности зе­мельных участков для государственных нужд: утв. постановлением Сове­та Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 «О некото­рых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667» // НРПА. 2008. № 83. 5/27442; № 209. 5/28212; № 222. 5/28329; 2009. № 1. 5/28978, № 14. 5/29066, № 6. 5/29080, № 14. 5/29081, № 44. 5/29298, № 107. 5/29655, № 109. 5/29680.

там аукциона), если при этом не изменяется целевое назначение зе­мельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница. В этом случае государственная регистрация перехода права на зе­мельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществле­ния государственной регистрации перехода права на такое капиталь­ное строение (здание, сооружение).

Ко мментарий

1. Переход прав на капитальные строения - правоизменяю-щий юридический факт, который ведет к изменению субъект­ного состава соответствующих земельных правоотношений. Ста­тья 55 не называет права на земельные участки, которые следу­ют за судьбой строения. Аналогичная норма, существовавшая в КоЗ, предусматривала переход права пользования и права по­жизненного наследуемого владения земельным участком при переходе права собственности на строение, т.е. более определен­но указывала на то, какие права переходят (речь шла о правах на землю, производных только от государственной собственнос­ти на землю).

Содержание ст. 236 ГК, которая устанавливает основания прекращения права собственности, в том числе такие, как от­чуждение собственником своего имущества другим лицам и принудительное изъятие имущества у собственника, позволяет сделать вывод, что право собственности не может переходить от одного лица к другому без волеизъявления собственника, кроме случаев принудительного прекращения права собственности.

Косвенно данное положение подтверждается ст. 267 ГК, со­гласно которой при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участ­ка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходят права на земельный участок, определяе­мые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении зда­ния или сооружения, к приобретателю переходят права на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и не­обходима для его использования.

Применяя эту статью к земельным отношениям, о которых идет речь в комментируемой статье, следует признать, что воп-

рос о правах на земельный участок приобретателя строения ре­шается собственником в зависимости от формы собственности. Установленный ст. 55 порядок перехода прав на земельные участки может касаться только тех прав, которыми обладают лица, не являющиеся собственниками земельного участка.

Исходя из норм земельного законодательства, если земель­ный участок находится в частной собственности, единственным правом, которое может быть предоставлено владельцу строения-несобственнику участка, является аренда земельного участка (ст. 47 Кодекса о земле), которая будет предоставляться в соот­ветствии с гражданским законодательством (п. 1.4 Указа № 667). Земельное законодательство предусматривает и ряд дополнитель­ных требований, которые должны при этом соблюдаться (см. комментарий к ст. 47)

Если земельный участок находится в государственной соб­ственности, при переходе права на капитальное строение новому владельцу ему может перейти право постоянного, временного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды в зависимости от земельной правоспособности субъекта, т.е. лю­бые производные от права собственности права (см. коммента­рий к ст. 14, 15, 16, 17). Статья 55 Кодекса о земле ограничи­вает только переход прав на арендованный земельный участок к приобретателю недвижимости оставшимся сроком аренды, при­чем изменения договора аренды не требуется. По истечении это­го срока вопрос о предоставлении права на земельный участок будет решаться в установленном порядке (см. комментарий к ст. 34).

Статья 55 недостаточно ясно определяет порядок переофор­мления прав на земельный участок при переходе права на стро­ение. Так, ч. 2 ст. 55 установила упрощенный порядок оформ­ления прав на земельный участок, если не меняется объект землепользования, - без вынесения решения исполнительным комитетом, но допускает его применение только при наличии определенных условий. В остальных случаях (кроме названных в ч. 2) решение принимается в установленном порядке. Общее правило, которое может применяться в данном случае, содер­жится в п. 12 Указа № 667, в соответствии с которым при переходе права на расположенное на земельном участке капи­тальное строение к лицу, если при этом изменяется целевое

назначение земельного участка или вид вещного права на него либо его размер и (или) границы, местный исполнительный и распорядительный комитет на основании проекта отвода этого участка принимает решение о его изъятии у прежнего земле­пользователя и предоставлении другому лицу. В этом случае фактически речь идет о принятии нового решения, которое дол­жно соответствовать требованиям, предусмотренным в ст. 35 Кодекса о земле (см. комментарий к ст. 35). Принятие решения о переходе права на земельный участок, которое также названо в ст. 55, законодательством не предусмотрено. По нашему мне­нию, в данном случае имеет место некорректная формулировка, связанная с тем, что по ранее действовавшему законодательству любой переход права землевладения и землепользования офор­млялся соответствующим решением.

2. Под капитальным строением (зданием, сооружением), при переходе прав на которое переходит право на земельный учас­ток, следует понимать любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуата­ции, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регис­тра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества). Согласно п. 3 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строе­ний (заданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений * для при­знания объекта капитальным строением необходима совокуп­ность следующих признаков:

здание, сооружение (кроме зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до 1 января 1992 г.) подпадает под определение «объект строительства», т.е. на его строительство (реконструк­цию, реставрацию, благоустройство или ремонт) в соответствии с законодательством Республики Беларусь разрабатывается про­ектная документация;

¹ НРПА. 2004. № 174. 8/11613; 2006. № 127. 8/14780; 2008. № 276. 8/19750, № 305. 8/20084.

здание, сооружение прочно связано с землей путем устрой­ства фундамента, заглубленного в землю и выполненного из дол­говечных материалов, или является подземным;

здание, сооружение (кроме зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до 1 января 1992 г.) подлежат вводу в эксплуа­тацию в соответствии с указанным Положением;

здание, сооружение не является временным согласно проект­ной документации, разрешению на строительство или докумен­ту о предоставлении земельного участка;

здание, сооружение невозможно переместить без соразмерно­го ущерба его назначению, т.е. при демонтаже здания или со­оружения есть необходимость полной или частичной разборки здания, сооружения в целом или его разрушения.

В случае возникновения сомнений при отнесении здания, сооружения к капитальному строению руководитель организа­ции по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним или регистратор может обратиться с запросом в соответствующий местный исполнительный и рас­порядительный орган.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о государственной регис­трации недвижимого имущества недвижимое имущество счита­ется созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его созда­ния, изменения, прекращения существования. Согласно ст. 47, 49 указанного Закона документами, подтверждающими созда­ние вновь построенного капитального строения (здания, соору­жения), являются:

документ, подтверждающий ввод в эксплуатацию капиталь­ного строения (здания, сооружения) в соответствии с законода­тельством Республики Беларусь;

решение местного исполнительного и распорядительного орга­на, определяющее назначение капитального строения (здания, сооружения), либо решение других органов, имеющих в соответ­ствии с законодательством Республики Беларусь полномочия определять назначение капитального строения (здания, соору­жения);

технический паспорт на капитальное строение (здание, со­оружение);

документы, подтверждающие соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к недвижимому имуществу, установленных законодательством Республики Беларусь (акт приемки недвижимого имущества, заключение, иной документ). Эти документы не требуются при государственной регистрации прекращения существования не­движимого имущества, а также, если при создании капитально­го строения (здания, сооружения), незавершенного законсерви­рованного капитального строения, изолированного помещения строительные работы не производились.

Работы по технической инвентаризации или проверке ха­рактеристик капитальных строений, незавершенных законсер­вированных капитальных строений, изолированных помещений производятся в следующем порядке:

составление абриса и измерения объекта недвижимого иму­щества;

обследование технического состояния объекта недвижимого имущества, описание конструктивных элементов и инженерного оборудования;

производство расчетов, необходимых для выполнения работ по технической инвентаризации и проверке характеристик не­движимого имущества;

составление планов (чертежей) объекта недвижимого иму­щества в соответствии с действующими нормативными право­выми актами;

подсчет площадей и объемов объекта недвижимого имуще­ства;

составление технических паспортов, ведомостей техничес­ких характеристик, иных технических документов, подготов­ленных по заявлению;

контроль начальником отдела или другим уполномоченным на это лицом организации по государственной регистрации (да­лее - начальник отдела) выполненных работ.

3. Статья 55 не определяет, переход каких прав на капи­тальные строения ведет к переходу права на земельный учас­ток. Ранее действовавшее законодательство говорило о переходе права собственности на строение, однако это право — не един­ственное, которое предусмотрено для капитальных строений и требует закрепления земельного участка.

При определении того, какие права на капитальные строе­ния могут переходить к новому правообладателю и на основа­нии каких сделок, следует руководствоваться ст. 8, 9 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, в кото­рых определяются объекты государственной регистрации воз­никновения, перехода, прекращения права, ограничения (обре­менения права на недвижимого имущества, а также подлежа­щие государственной регистрации сделки с недвижимым иму­ществом, ведущие к возникновению, изменению, прекращению прав и ограничений (обремнений) прав на недвижимое иму­щество.

Из этих норм можно выделить следующие права на капи­тальные строения, при которых эти строения могут переходить другим правообладателям (с учетом ограничений, которые пре­дусмотрены для этих прав гражданским законодательством):

право хозяйственного ведения (ст. 276 ГК);

право оперативного управления (ст. 277 ГК);

аренда (субаренда) (ст. 578, 586 ГК), в том числе аренда зданий и сооружений (ст. 621);

безвозмездное пользование капитальным строением (ст. 643 ГК);

доверительное управление (ст. 895 ГК).

4. Переход прав на капитальные строения возможен в ре­зультате совершения сделок, связанных с приобретением недви­жимого имущества или прав на недвижимое имущество.

К таким сделкам можно отнести: 1) сделки по отчуждению недвижимого имущества - купля-продажа, в том числе купля-продажа недвижимости (ст. 520 ГК); мена (ст. 538 ГК); даре­ние (ст. 543 ГК); рента (ст. 554 ГК) и другие; 2) сделки, при которых строения переходят во временное пользование без сме­ны собственника, — аренда, субаренда (ст. 578, 586 ГК), безвоз­мездное пользование (ст. 643 ГК). Переход прав на капиталь­ные строения может происходить также при наследовании зе­мельных участков, находящихся в частной собственности и по­жизненном наследуемом владении, если наследником является лицо, которое не может получить участок на названных правах (см. комментарий к ст. 52, 53 Кодекса о земле).

При отчуждении недвижимого имущества специальные пра­вила относительно перехода земельных участков установлены только при купле-продаже недвижимости, в том числе на арен­дованном земельном участке (ст. 523, 623 ГК). Эти нормы ус­танавливают обязательность предоставления покупателю недви­жимости определенного права на земельный участок (ч. 1 ст. 523, ч. 1 ст. 623 ГК). Продажа (аренда) недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого уча­стка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором (ч. 3 ст. 523, ч. 3 ст. 623 ГК). Приобретатель недвижимости приобретает те же права на земельный участок, что и продавец недвижимости, не являющийся ее собственником.

Таким образом, постепенно складывается единообразное пра­вовое регулирование перехода прав на земельный участок при переходе права на капитальное строение в земельном и граж­данском законодательстве, позволяющее обеспечить единство юридической судьбы этих объектов. Однако остаются расхож­дения между этими отраслями в терминологии, определении ус­ловий перехода земельных участков, которые целесообразно ус­транить с учетом закрепленного приоритета специального за­конодательства.

Статья 56. Переход права частной собственности

на земельный участок при реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь

При реорганизации негосударственного юридического лица Рес­публики Беларусь, которому предоставлен земельный участок в част­ную собственность, к созданному в результате реорганизации негосу­дарственному юридическому лицу (юридическим лицам) Республики Беларусь переходит право частной собственности на земельный уча­сток. При этом не требуется принятие решения областного, Минско­го городского, городского (города областного подчинения), районно­го исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земель­ного участка либо переходе права на него в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в том числе незавершенное законсервированное, к созданному в ре­зультате реорганизации негосударственному юридическому лицу (юри-

дическим лицам), если при этом не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и грани­ца. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодатель­ством порядке на основании документов, представленных для осуще­ствления государственной регистрации перехода права на такое ка­питальное строение (здание, сооружение).

В случае реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь в форме разделения или выделения деление земельного участка производится в соответствии с разделительным балансом в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель. Если в случаях, указанных в части первой статьи 10 настоящего Кодекса, деление земельного участка невозмож­но, то вновь возникшие в результате реорганизации негосударствен­ные юридические лица Республики Беларусь осуществляют права и обязанности, предусмотренные статьями 69 и 70 настоящего Кодек­са, в отношении этого земельного участка пропорционально долям этих юридических лиц в праве собственности на капитальные строе­ния (здания, сооружения) в соответствии с разделительным балан­сом, а при отсутствии на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) — в долях, определяемых в соответствии с раз­делительным балансом.

Комментарий

Нормы, установленные комментируемой статьей, действуют с некоторыми изъятиями.

1) Право частной собственности на земельный участок не может перейти созданному в результате реорганизации негосу­дарственному юридическому лицу Республики Беларусь, если оно не наделено правом собственности на принадлежащее ему иму­щество. Так, согласно ст. 113 ГК имущество частного унитар­ного предприятия находится в частной собственности физичес­кого лица (совместной собственности супругов) либо юридичес­кого лица и принадлежит такому предприятию на праве хозяй­ственного ведения.

2) В соответствии с ГК реорганизация юридического лица может осуществляться в форме слияния, присоединения, разде­ления, выделения, преобразования. При этом создание новых юридических лиц не происходит при реорганизации в форме при­соединения. Таким образом, при присоединении негосударственно-

го юридического лица к другому негосударственному юридичес­кому лицу к последнему не переходит право частной собствен­ности на земельный участок присоединенного юридического лица. На наш взгляд, целесообразно распространить норму о переходе права собственности на земельный участок и на случаи реорга­низации негосударственных юридических лиц в форме присое­динения.

ГК устанавливает, что юридическое лицо может иметь граж­данские права, соответствующие целям деятельности, предус­мотренным в его учредительных документах, а также предмету деятельности, если он указан в учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Отдельны­ми видами деятельности, перечень которых определяется зако­нодательными актами, юридическое лицо может заниматься толь­ко на основании специального разрешения (лицензии).

Необходимо отметить, что в комментируемой статье не пре­дусмотрено никаких ограничений перехода права собственности на земельный участок к негосударственным юридическим ли­цам Республики Беларусь, если деятельность, осуществление которой является целевым назначением земельного участка, выходит за пределы их правоспособности. В таком случае при необходимости изменения целевого назначение земельного учас­тка потребуется принятие уполномоченным исполнительным комитетом решения об этом (см. комментарий к ст. 8 Кодекса о земле). Если целевое назначение земельного участка изменяться не будет, юридическому лицу потребуется получить право на осуществление соответствующей деятельности для того, чтобы использовать данный земельный участок. Следует иметь в виду, что неиспользование в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, и двух лет - для несельскохозяйственных целей является администра­тивным правонарушением.

Государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в соответствии с Законом о государ­ственной регистрации недвижимого имущества и Перечнем ад­министративных процедур, совершаемых Государственным ко­митетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринима-

телей, утвержденным постановлением Совета Министров Рес­публики Беларусь от 21 ноября 2007 г. № 1578 ¹ (см. коммен­тарий к ст. 20).

Статья 57. Сохранение прав на земельный участок,

Предоставленный гражданину, индивидуальному предпринимателю, юридическому лицу, при разрушении капитального строения (здания, сооружения) в результате пожара, стихийныхбедствий или иного вредного воздействия

При разрушении капитального строения (здания, сооружения) в результате пожара, стихийных бедствий или иного вредного воздей­ствия, для строительства и (или) обслуживания которого граждани­ну, индивидуальному предпринимателю, юридическому лицу предо­ставлялся земельный участок, соответствующее вещное право на зе­мельный участок сохраняется, если гражданин в течение одного года, а индивидуальный предприниматель, юридическое лицо в течение шести месяцев после такого разрушения в установленном порядке приступят к восстановлению разрушенного капитального строения (здания, сооружения) или возведению нового. По обоснованному за­явлению гражданина, индивидуального предпринимателя, юридичес­кого лица по решению государственного органа в соответствии с его компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными ак­тами законодательства, этот срок может быть продлен, но не более чем на один год.