Прав на земельные участки

Статья 47. Сделки с земельными участками и правами на них

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных настоящим Кодексом, актами Президента Республики Беларусь и иными зако­нодательными актами.

Сделки с земельными участками, находящимися в частной соб­ственности, сделки по предоставлению арендованных земельных уча­стков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязаннос­тей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и вне­сению права аренды земельных участков в качестве вклада в устав­ный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки.

Комментарий

1. Посредством сделок с землей осуществляется граждан­ский оборот земель. Как следует из ст. 262 ГК, возможность совершать сделки с земельными участками вытекает из право­мочия распоряжения, которым обладают собственники земель­ных участков, а также иные лица, если это установлено законо­дательством или договором с собственником.

Правовое регулирование сделок с землей осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством¹. Согласно комментируемой статье сделки с земельными участками заклю­чаются в соответствии с гражданским законодательством с уче­том ограничений, установленных Кодексом о земле, актами Пре­зидента Республики Беларусь и иными законодательными акта-

¹ Шпигель Н.А. Проблемы становления земельного законодательства Рес­публики Беларусь // Проблемы развития юридической науки и совершен, ствования практики правоприменения: сб. науч. тр. / редкол.: С.А. Ба-лашенко (гл. ред.) и др. Минск, 2005. С. 225-232.

ми. При этом ГК содержит общие нормы, касающиеся особен­ностей заключения тех или иных сделок, а земельное законода тельство - специальные, содержание которых, в первую очередь, обусловлено необходимостью учета публичных интересов. По сравнению с ранее действовавшим, Кодекс о земле более четко формулирует принцип соотношения земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений, от­вечающих признакам отношений, регулируемых гражданским законодательством. Однако содержание указанного принципа в целом сохранено: земельное законодательство является специ­альным и имеет приоритет по отношению к гражданскому за­конодательству (см. комментарий к ст. 2).

2. Определение сделок дано в ст. 154 ГК, согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение граж­данских прав и обязанностей. Приведенное определение дает возможность выделить отличительные признаки сделок. Сдел­ки - это, во-первых, правомерные действия; во-вторых, волевые действия граждан и юридических лиц; в-третьих, действия, на­правленные на достижение правовых последствий ¹.

Исходя из общего понятия сделок, земельно-правовые сдел­ки можно определить как юридически значимые действия зем­лепользователей, определяющие юридическую судьбу земельно­го участка.

Предусмотренные комментируемой статьей сделки с земель­ными участками и правами на них правомерно классифициро­вать на три основные группы.

1) Сделки, связанные с отчуждением земельных участков (купля-продажа, мена, дарение). Переход земельного участка по наследству также упоминается в комментируемой статье. При этом следует учитывать, что согласно ст. 155, 1040 ГК одно­сторонней сделкой является завещание, а под наследованием в

¹ Подгруша В. Сделки: условия действительности и последствия недействи­тельности // КонсультантПлюс-Беларусь [Электрон, ресурс] / ООО «Юр-Спектр». Минск, 2009; Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (поста­тейный): в 3 кн. Кн. 1. Разд. I. Общие положения. Разд. II. Право собствен­ности и другие вещные права / отв. ред. и руководитель авторского коллек­тива: д.ю.н., проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. Минск, 2005. С. 532.

ст. 1031 ГК понимается переход имущества умершего (наслед­ство, наследственное имущество) к другим лицам в неизменен­ном виде как единое целое и в один и тот же момент (универ­сальное правопреемство), если из ГК и иных законов не вытека-от иное (ст. 1031 ГК).

2) Сделки с земельными участками, не связанные с их от­чуждением (аренда, концессия, ипотека, земельные сервитуты).

3) Сделки с правами на земельные участки (сделки по пре­доставлению арендованных земельных участков в субаренду, пе­редаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предос­тавлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в устав­ный фонд хозяйственных товариществ и обществ).

3. Кодекс о земле содержит ряд общих условий, которые должны соблюдаться при совершении сделок с земельными уча­стками и правами на них:

1) Предметом сделки является земельный участок, находя­щийся в частной собственности, либо право аренды земельного участка, зарегистрированные в порядке, установленном законо­дательством о государственной регистрации недвижимого иму­щества, прав на него и сделок с ним. При совершении сделки с частью земельного участка такой участок должен быть делимым, и в результате раздела каждая из частей должна образовывать новый земельный участок (см. комментарий к ст. 3, 10, 17).

2) Совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, т.е. свидетельства (удостоверения) о госу­дарственной регистрации, выданного организацией по государ­ственной регистрации либо иных документов, удостоверяющих права на земельные участки, выданных по ранее действовавше­му законодательству (см. также комментарий к ст. 21).

3) Запрет на изменение целевого назначения. Стороны при заключении договора не вправе по собственной инициативе из-

¹ Шахрай И. Правовое регулирование сделок с земельными участками и правами на них в новом Кодексе Республики Беларусь о земле // Юрист. 2008. № 11. С. 26-29.

менить цель, для которой был предоставлен земельный учас­ток. Согласно ст. 1 комментируемого Кодекса целевое назначе­ние представляет собой порядок, условия и ограничения ис­пользования земельного участка для конкретных целей, опреде­ляемые при его предоставлении. Таким образом, землепользо­ватель может заключать сделки с земельными участками и пра­вами на них только с теми субъектами, которые обеспечат его использование по целевому назначению¹.

4) Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) (см. коммен­тарий к ст. 51).

5) Собственники и арендаторы земельных участков при со­вершении сделок обязаны предоставить заинтересованным ли­цам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе зе­мельных сервитутах. Данное положение направлено на защиту прав сторон сделок с земельными участками и правами на них (см. комментарий к ст. 70).

6) Сделки с земельными участками и правами на них долж­ны быть заключены в письменной форме и подлежат государ­ственной регистрации в порядке, установленном законодатель­ством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (см. также комментарий к ст. 49).

4. Одной из задач, стоящих перед разработчиками Кодекса о земле, являлось расширение сферы применения аренды земель с тем, чтобы вовлечь в гражданский оборот земли, которые со­гласно ч. 6 ст. 13 Конституции Республики Беларусь и нормам земельного законодательства не подлежат передаче в частную собственность. На сегодняшний день в частную собственность могут предоставляться лишь 14 процентов земель, поэтому вве­дение в гражданский оборот права аренды земельных участков является наиболее перспективным способом активизации зе­мельного рынка².

¹ Шахрай И. Права на землю негосударственных юридических лиц в но­
вом Кодексе Республики Беларусь о земле // Юрист. 2008. № 9. С. 29-30.

² Там же.

По сравнению с ранее действовавшим земельным законода­тельством оборотоспособность права аренды земельного участ­ка существенно расширена. В частности, согласно комментируе­мой статье арендаторы смогут произвести отчуждение своих прав следующим образом:

- передать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков другим лицам;

- предоставить право аренды в залог;

- внести в качестве вклада в уставный фонд хозяйствен­ных товариществ и обществ.

При этом, помимо рассмотренных выше общих условий со­вершения сделок, должно быть получено согласие арендодателя на совершение сделки, а также соблюдаться требование о внесе­нии платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности (см. комментарий к ст. 31, 48).

Статья 48. Недействительность сделок с земельными участками и правами на них

Договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки зе­мельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое вла­дение, постоянное или временное пользование либо аренду, недей­ствительны.

Сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по пре­доставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, если за право заклю­чения договора аренды земельного участка в соответствии с частью одиннадцатой статьи 31 настоящего Кодекса плата не взималась или указанные сделки совершены без согласия арендодателя, не­действительны.

Недействительными являются сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют докумен­ты, удостоверяющие права на эти земельные участки.

Сделки, указанные в частях первой—третьей настоящей статьи, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействи­тельности, предусмотренные гражданским законодательством.

Комментарий

1. С учетом общих положений ГК сделка признается дей­ствительной при соблюдении следующих условий:

• соблюдены требования, предъявляемые законодательством к правоспособности и дееспособности участников сделки (ст. 172 -178 ГК);

• воля участников сделки совпадает с ее внешним выраже­нием - волеизъявлением (ст. 171, 179, 180 ГК);

• содержание сделки соответствует законодательству (ст. 169, 170 ГК);

• сделка облечена в надлежащую форму (ст. 166 ГК).

Если сделка не удовлетворяет хотя бы одному из этих усло­вий, она ничтожна или может быть признана недействительной судом ¹.

В соответствии со ст. 167 ГК сделка является недействи­тельной по основаниям, установленным ГК либо иными зако­нодательными актами, в силу признания ее таковой судом (ос­поримая сделка) либо независимо от такого признания (нич­тожная сделка).

Совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при соблюдении требований, предусмотрен­ных земельным законодательством (см. комментарий к ст. 47). В комментируемой статье перечислены случаи, когда несоблю­дение требований законодательства при заключении сделок с земельными участками и правами на них, влечет за собой по­следствия в виде ничтожности сделок. Так, предусматривается, что ничтожными являются сделки, когда:

1) нарушено требование о предмете сделки, т.е. сделка куп­ли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки заключается в от­ношении земельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо аренду;

¹ Костюкевич В.Е. Теоретические аспекты и судебная практика признания сделок недействительными // КонсультантПлюс-Беларусь [Электрон, ре­сурс] / ООО «ЮрСпектр». Минск, 2009; Чигир В.Ф. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. Подраздел IV. Глава IX. Сдел­ки // КонсультантПлюс-Беларусь [Электрон, ресурс] / ООО «ЮрСпектр». Минск, 2009.

2) отсутствуют документы, удостоверяющие права на земель­ные участки, в отношении которых совершаются сделки (с зе­мельными участками и правами на земельные участки);

3) не внесена плата за право заключения договора аренды земельного участка либо не получено согласие арендодателя на заключение сделок по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обя­занностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных уча­стков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ.

Кроме того, согласно ст. 166 ГК и ст. 49 комментируемого Кодекса ничтожными являются сделки с земельными участка­ми, находящимися в частной собственности, а также сделки с правами на земельные участки, если при их совершении не со­блюдено требование о форме или государственной регистрации сделки (см. комментарий к ст. 49).

Следует отметить, что ст. 169 ГК предусматривает общее правило недействительности сделки, не соответствующей зако­нодательству: такая сделка ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что она оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Наряду с перечисленными в ком­ментируемой статье, земельное законодательство предусматри­вает также иные требования, которые должны соблюдаться при заключении сделок с земельными участками, например, необхо­димость сохранения целевого назначения, единство судьбы зе­мельного участка и расположенного на нем недвижимого иму­щества (см. комментарий к ст. 47). При этом отсутствуют какие-либо специальные оговорки относительно последствий нарушения этих требований, что позволяет сделать вывод о рас­пространении на такие случаи предусмотренного ст. 169 ГК пра­вила о ничтожности сделок. Сказанное позволяет сделать вы-иод, что все сделки с земельными участками и правами на них, заключенные с нарушением требований земельного законода­тельства, являются ничтожными, если законодательным актом не предусмотрено иное.

2. Оспоримая сделка признается недействительной только по решению суда. Ничтожная сделка является таковой незави­симо от судебного признания: она недействительна в силу пред-

писаний закона. Поэтому предметом судебного рассмотрения и последнем случае выступают не требования о признании ним тожной сделки недействительной, а требования об установлю нии факта ничтожности сделки и о применении последствий о< недействительности¹.

В соответствии со ст. 167 ГК требование о признании оспо­римой сделки недействительной может быть предъявлено толь ко лицами, указанными в ГК либо в ином законодательном акте, устанавливающем оспоримость сделки. В отличие от ос­поримой сделки, требование об установлении факта ничтожное ти сделки и (или) о применении последствий недействительное ти ничтожной сделки может быть заявлено неограниченным кругом лиц, интересы которых нарушены ничтожной сделкой. Пленум Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь и постановлении от 28 октября 2005 г. № 26 «О некоторых воп росах применения хозяйственными судами законодательство регулирующего недействительность сделок»² разъяснил, что та кими лицами могут являться как субъекты, имеющие непосред ственный интерес в исходе дела, на права и обязанности кото рых непосредственно влияет ничтожная сделка, так и выступа ющие в силу предоставленных законодательством полномочий в защиту государственных и общественных интересов. Заинте ресованность государственных органов состоит в защите госу дарственных или общественных интересов либо в защите нару шенного ничтожной сделкой права. Статья 167 ГК предусмат ривает также, что суд вправе установить факт ничтожности сдел ки и по своей инициативе.

Статья 182 ГК предусматривает, что иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее не действительности может быть предъявлен в течение десяти ле i со дня, когда началось ее исполнение, а о признании оспоримои сделки недействительной или о применении последствий ее не­действительности - в течение года со дня прекращения наси­лия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка,

¹ Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложе
нием актов законодательства и судебной практики (постатейный): в 3 кн
Кн. 1. Разд. I. Общие положения. Разд. II. Право собственности и лругш
вещные права / отв. ред. и руководитель авторского коллектива: д.ю.н,
проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. Минск, 2005. С. 551.

² НРПА. 2005. № 193. 6/464.

либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сдел­ки недействительной.

3. Согласно ст. 168 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связа­ны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание сделок недействительными связано с устранени­ем тех имущественных последствий, которые возникли в ре­зультате их исполнения. Существует два вида имущественных последствий недействительности сделки: основные и дополни­тельные. В свою очередь основные последствия с учетом поло­жений ст. 168, 170 ГК подразделяются на три вида:

1) восстановление обеих сторон в первоначальное положение;

2) восстановление одной стороны в первоначальном поло­жении и взыскание всего исполненного или подлежащего ис­полнению второй стороной в доход государства;

3) взыскание переданного или подлежащего передаче по сдел­ке имущества в доход государства¹.

Недействительность сделки по общему правилу влечет дву­стороннюю реституцию. Вместе с тем ГК предусматривает слу­чаи применения односторонней реституции, когда потерпевше­му в сделке другой стороной возвращается все полученное ею по сделке, а все полученное по сделке потерпевшей стороной обращается в доход государства. Третий вид имущественных последствий недействительности сделки, именуемый недопуще­нием реституции, применяется в отношении сторон сделки, со­вершение которой запрещено законодательством в виде обра­щения в доход государства всего, что было передано или должно было быть передано по сделке ².

Иные последствия недействительности сделок, предусмотрен­ные ГК, в виде возмещения реального ущерба (п. 2 ст. 179 ГК, п. 2 ст. 180 ГК), взыскания неосновательного обогащения по

¹ Костюкевич В.Е. Теоретические аспекты и судебная практика признания
сделок недействительными // КонсультантПлюс-Беларусь [Электрон, ре­
сурс] / ООО «ЮрСпектр». Минск, 2009.

² Там же.

договорам (ст. 976 ГК) являются дополнительными и применя­ются сверх основных имущественных последствий. Например, по сделкам, в которых в отношении виновной стороны предус­мотрена санкция в виде взыскания полученного в доход госу­дарства, дополнительным последствием является возмещение потерпевшему реального ущерба ¹.

Статья 49. Форма и государственная регистрация сделок с земельными участками и правами на них

Сделки с земельными участками, находящимися в частной соб­ственности, а также сделки по предоставлению арендованных земель­ных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обя­занностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в за­лог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершают­ся в письменной форме в порядке, установленном гражданским зако­нодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Сделки, со­вершенные с несоблюдением формы или требования о государствен­ной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтож­ными и влекут за собой последствия их недействительности, предус­мотренные гражданским законодательством.

Комментарий

1. Сделки с земельными участками и с правами на земель­ные участки совершаются в письменной форме и подлежат го­сударственной регистрации. Требования, относящиеся к пись­менной форме сделки, закреплены в ст. 161-164 ГК.

По общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной свя­зи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит

¹ Гражданское право: учебник. Ч. 1 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толсто­го. М., 1999. С. 261; Костюкевич В.Е. Теоретические аспекты и судебная практика признания сделок недействительными // КонсультантПлюс-Бе-ларусь [Электрон, ресурс] / ООО «ЮрСпектр». Минск, 2009.

от стороны по договору (ст. 404 ГК). Однако для отдельных сделок под страхом недействительности ГК оговаривает необхо­димость составления отдельного документа¹. Например, соглас­но ст. 521 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, под­писанного сторонами.

2. Государственная регистрация сделки с земельным участ­ком является юридическим актом признания и подтвержде­ния государством факта совершения сделки.

Государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними осуществляется специальной системой государственных организаций в области государственной реги­страции, которая включает:

- специально уполномоченный орган государственного уп­равления Республики Беларусь в области государственной реги­страции недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним — Государственный комитет по имуществу²;

- республиканскую организацию по государственной регис­трации - научно-производственное государственное республикан­ское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агент­ство»³;

¹ Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложе­
нием актов законодательства и судебной практики (постатейный): в
3 кн. Кн. 1. Разд. I. Общие положения. Разд. И. Право собственности и
лругие вещные права / отв. ред. и руководитель авторского коллектива:
д.ю.н., проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. Минск, 2005. С. 534.

² Положение о Государственном комитете по имуществу Республики Бела­
русь: утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от
29 июля 2006 г. № 958 // НРПА. 2006. № 125. 5/22673; № 207. 5/24361;

2007. № 122. 5/25207; № 136. 5/25327; N° 225. 5/25783; № 253. 5/25990^

2008. № 66. 5/27291, № 209. 5/28212; 2009. № 14. 5/29081, № 15. 5/29105.

³ О создании системы государственных организаций по государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Указ
Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 // НРПА.
2002. № 139. 1/4209; 2007. № 16. 1/8265; Перечень государственных орга­
низаций, подчиненных Государственному комитету по имуществу Респуб­
лики Беларусь: утв. постановлением Совета Министров Республики Бела­
русь от 29 июля 2006 г. № 958 // НРПА. 2006. № 125. 5/22673; № 207.
5/24361; 2007. № 122. 5/25207; № 136. 5/25327; № 225. 5/25783; № 253.
5/25990; 2008. № 66. 5/27291,.№ 209. 5/28212; 2009. № 14. 5/29081, № 15.
5/29105.

- территориальные организации по государственной регис­
трации¹.

Согласно комментируемой статье и ст. 9 Закона о государ­ственной регистрации недвижимого имущества государственной регистрации подлежат сделки:

- по отчуждению земельных участков, находящихся в част­ной собственности (купли-продажи, дарения, мены);

- аренды и субаренды земельного участка;

- по ипотеке земельных участков и предоставлению права аренды земельных участков в залог;

- по передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам,

- по внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ.

Следует отметить, что исходя из положений ст. 10 Закона государственная регистрация возникновения, перехода, прекра­щения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, основанием которых является сделка, подлежащая го­сударственной регистрации, не может осуществляться ранее го­сударственной регистрации соответствующей сделки.

Статья 31 названного Закона предусматривает следующий порядок осуществления регистрационных действий:

1) прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

2) принятие решения о совершении регистрационных дей­ствий;

3) совершение регистрационных действий;

4) удостоверение произведенной государственной регист­рации.

¹ Об утверждении реестра организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, их филиалов и бюро: постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картог­рафии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 мая 2005 г. N» 14 // НРПА. 2005. № 89. 8/12651; 2007. № 66. 8/15847; № 154. 8/13140; 2006. № 36. 8/13923; № 203. 8/15411; 2008. № 109. 8/18721.

T

Статья 32 Закона о государственной регистрации недвижим мого имущества содержит перечень документов, представляемых для осуществления государственной регистрации:

— заявление о государственной регистрации;

— документы, содержащие идентификационные сведения, под­лежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждаю­щие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших до­кумент, выражающий содержание сделки, на его подписание. В случаях, установленных Правительством Республики Бела­русь, юридическими лицами и индивидуальными предпринима­телями эти документы могут не представляться;

— документы, являющиеся основанием для государственной регистрации;

— документы, подтверждающие внесение платы за осуще­ствление государственной регистрации;

— документы, подтверждающие уплату государственной по­шлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Согласно ст. 66 Закона основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом являются до­кументы, выражающие содержание сделки. Если в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь для заключе­ния сделки требуется согласие (согласование) других субъектов, кроме сторон сделки, то в соответствующую организацию по государственной регистрации дополнительно представляются документы, подтверждающие такое согласие (согласование), офор­мленные в установленном законодательством Республики Бе­ларусь порядке. Данное положение будет распространяться на сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, которые могут заключаться лишь при условии получения согласия арен­додателя (см. комментарий к ст. 47). Однако в настоящее

время в законодательстве отсутствует указание на форму выра­жения такого согласия.

Текст представленных документов должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию сделки числа и сроки обо­значены хотя бы один раз словами, а наименования юридичес­ких лиц приведены без сокращений с указанием адреса их мес­тонахождения. В документах фамилия, имя и отчество гражда­нина, индивидуального предпринимателя, адрес их места жи­тельства должны быть написаны полностью.

Статьей 68 Закона о государственной регистрации недви­жимого имущества установлено, что проекты договора, заявле­ний и других документов, являющихся основанием для госу­дарственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, могут быть представлены сторонами сделки или составлены ре­гистратором. Если проект договора представлен сторонами сдел­ки, регистратор должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь, указаны ли в договоре все существенные условия. Составление проектов дого­вора, заявлений и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым иму­ществом, регистратор осуществляет по просьбе любой из сторон сделки.

Регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяс­нить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, предупредить о последствиях, дать разъяс­нения и по другим вопросам совершения регистрационного дей­ствия. Если кто-либо из участников сделки не владеет государ­ственным языком, тексты оформляемых документов должны быть переведены ему переводчиком.

Регистратор должен принять возможные меры для выясне­ния, способны ли все лица, участвующие в сделке, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждаются ли они в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон сделки или стечения тяже­лых обстоятельств.

Регистратор проверяет личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, дееспособность граждан и правоспо-

собность юридических лиц и индивидуальных предпринимате­лей, участвующих в сделке. В случае подписания договора, за­явления, иного документа их представителем проверяются его полномочия. Полномочия представителей граждан и индивиду­альных предпринимателей должны быть подтверждены нотари­ально удостоверенной доверенностью, если ршое не установлено законодательными актами Республики Беларусь.

Если гражданин вследствие физических недостатков, болез­ни или по каким-либо иным уважительным причинам не мо­жет собственноручно расписаться, по его поручению в его при­сутствии и в присутствии регистратора сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин (за исклю­чением гражданина, в пользу которого совершается сделка) с указанием причин, по которым документ не может быть подпи­сан гражданином собственноручно.

Регистратор может не требовать явки известных ему долж­ностных лиц (представителей) юридических лиц, если у него имеются образцы подписей этих лиц, полуденные при личном обращении, и подлинность их подписей не вызывает сомнения.

Согласно ст. 131 ГК организации по государственной регис­трации удостоверяют произведенную регистрацию путем выда­чи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистри­рованной сделки. Статьи 38, 68 вышеназванного Закона пре­дусматривают, что удостоверение произведенной государствен­ной регистрации сделки с недвижимым имуществом произво­дится путем совершения регистрационной надписи на оригина­ле документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

Согласно ст. 9 Закона о государственной регистрации не­движимого имущества сделка с земельным участком и иным недвижимым имуществом, подлежащая государственной регис­трации, считается заключенной с момента государственной ре­гистрации, если иное не предусмотрено законодательными акта­ми Республики Беларусь. При этом в случае совершения регис­трационного действия моментом государственной регистрации являются время и дата приема документов, представленных для

осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений (ст. 39 указанного Закона).

3. Комментируемая статья закрепляет последствия несоблю­дения формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками: такие сделки являются нич­тожными и влекут за собой последствия их недействительнос­ти, предусмотренные гражданским законодательством.

Согласно ст. 166 ГК, если сделка, требующая государствен­ной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В этом случае сторона, необоснованно уклоняющаяся от нота­риального удостоверения или государственной регистрации сдел­ки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные за­держкой в совершении или регистрации сделки (см. коммента­рий к ст. 48).

Статья 50. Особенности ипотеки земельных участков и залога права аренды земельных участков

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков — предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности и пре­доставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервирован­ными капитальными строениями, если иное не установлено Прези­дентом Республики Беларусь.

Стоимость земельного участка, находящегося в частной собствен­ности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

Предметом ипотеки не может быть земельный участок с располо­женным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным зако­нодательством не может быть обращено взыскание по исполнитель­ным документам.

Право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных уча­стков взималась плата.

Залогодателями земельных участков могут быть лица, которым земельные участки предоставлены в частную собственность, а зало­годателями права аренды земельных участков — арендаторы земель­ных участков, за право заключения договоров аренды которых взи­малась плата.

Залогодержателями земельных участков и права аренды земель­ных участков могут быть только банки, перечень которых определя­ется Президентом Республики Беларусь.

Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право арен­ды на земельный участок которого является предметом залога, про­должает осуществлять использование земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодатель­ством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к зало­годателю.

Ко мментарий

1. Применительно к земельным отношениям ст. 50 уста­навливает два вида залога из предусмотреных Законом Респуб­лики Беларусь от 24 ноября 1993 г. № 2586-ХИ «О залоге»¹ (далее — Закон «О залоге») (ст. 6): залог земельного участка как недвижимости (ипотека) и залог права аренды земельных участков. В соответствии со ст. 310 ГК залог рассматривается как один из способов обеспечения обязательств. Включение зе­мельных участков в гражданский оборот и предоставление субъек­там земельных участков правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения обяза­тельств к земельным отношениям.

Правовое регулирование залога осуществляется совместно нормами гражданского (ГК; Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. № 345-3 «Об ипотеке» ², в соответствии с которым ипотека - залог недвижимого имущества (земельных

¹ Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1993. № 35. Ст. 449;
НРПА. 2006. № 6. 2/1173.

² НРПА. 2008. № 157. 2/1442.

13 Зак 1626

участков, капитальных строений и др.) и иного имущества, при­равненного законодательными актами к недвижимым вещам; Закон «О залоге») и земельного законодательства, которые на­ходятся между собой в сложном соотношении в зависимости от вида залога.

Так, к ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила (ст. 315 ГК). Ипотека земельных участков возможна лишь постольку, поскольку их оборот допускается законодательными актами (п. 5 ст. 6 Зако­на «Об ипотеке»), под которыми в данном случае следует пони­мать акты земельного законодательства (см. комментарий к ст. 47 Кодекса о земле). Закон «Об ипотеке» предусматривает особенности ипотеки земельных участков, которые в значитель­ной степени повторяются в ст. 50 Кодекса о земле.

Залог права аренды осуществляется на основании общих правил ГК, Закона «О залоге» и Кодекса о земле.

Сущность залоговых отношений и общие требования к до­говору о залоге установлены гражданским законодательством (гл. 23 § 3 ГК). В соответствии со ст. 315 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодер­жатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложен­ного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательны­ми актами.

Общее понятие залога распространяется на все виды залога, в том числе те, которые в соответствии со ст. 315 ГК регулиру­ются специальным законодательством, в частности, законода­тельными актами об ипотеке.

Преимущественно договорный характер залоговых отноше­ний ограничивает сферу применения залога в земельных отно­шениях, поскольку виды сделок, которые могут совершать пра­вообладатели земельных участков прямо указаны в законода­тельстве (см. комментарий к ст. 47 Кодекса о земле). Залогода­телями могут быть только частные собственники земельных уча­стков (см. комментарий к ст. 12 Кодекса о земле); арендаторы

земельных участков, за право заключения договора аренды ко­торых взималась плата (см. комментарий к ст. 48, 69 Кодекса о земле), т.е. лица, которые получили земельные участки на возмездной основе.

Залог сохраняет свою силу при переходе земельного участка или права на земельный участок к другому лицу, а также при уступке требования, обеспеченного залогом (ст. 20 Закона «О залоге»).

2. Часть 2 данной статьи согласуется с требованиями
ст. 321 ГК, согласно которой ипотека здания или сооружения
допускается только с одновременной ипотекой по тому же до­
говору земельного участка, на котором находится это здание
или сооружение, либо части этого участка, функционально обес­
печивающих закладываемый объект, либо принадлежащего за­
логодателю права аренды этого участка или его соответствую­
щей части. Аналогичная, но более уточненная, норма содержит­
ся в ст. 47 Закона «Об ипотеке», в соответствии с которой
ипотека капитальных строений (зданий, сооружений), незавер­
шенных законсервированных капитальных строений допуска­
ется только с одновременной ипотекой по тому же договору
земельного участка, находящегося в частной собственности, на
котором находятся эти строения, либо с одновременным зало­
гом права аренды соответствующего земельного участка, при­
надлежащего залогодателю на праве аренды.

Из этих норм видно, что судьба земельного участка по граж­данскому законодательству при ипотеке строений следует судь­бе этого недвижимого имущества. Установленная ст. 50 Кодек­са о земле и ст. 43 Закона «Об ипотеке» обязательность ипоте­ки одновременно земельного участка и строения привела в соот­ветствие нормы гражданского и земельного законодательства в данных отношениях. Обязательность ипотеки земельного учас­тка и строения в этом случае распространяется на все участки, на которых находятся строения, а не только на те, которые предоставляются для строительства капитальных строений.

3. Статья 50 Кодекса о земле и ст. 43 Закона «Об ипотеке»
ограничивают обязательства, которые могут обеспечиваться за­
логом в земельных отношениях, только обязательствами по

кредитному договору, заключенному с банком, который являет­ся разновидностью договора займа. л«*

В соответствии со ст. 771 ГК, ст. 137 БК, кредитным дого­вором признается договор, по которому банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные сред­ства (кредит) другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, определенных договором, а кредитополучатель обязу­ется возвратить (погасить) кредит и уплатить проценты за пользо­вание им. Под кредитом понимаются привлеченные и (или) соб­ственные денежные средства, предоставленные банком или не­банковской кредитной организацией другому лицу (кредитопо­лучателю) в размере и на условиях, предусмотренных кредит­ным договором.

Земельное законодательство не увязывает ипотеку с какими-то конкретными целями, для которых предоставляется кредит, поэтому можно сделать вывод, что ипотекой может быть обес­печен любой кредитный договор. Обеспечение исполнения обя­зательств по кредитному договору залогом недвижимого иму­щества независимо от целей кредитования предусмотрено ст. 147 БК.

Следует иметь в виду, что сфера применения ипотеки в отно­шении другого недвижимого имущества шире, чем ипотека зе­мельных участков. Согласно ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипоте­кой могут быть обеспечены обязательства по кредитным дого­ворам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также обязательствам из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами. Это создает кол­лизию законодательства, при которой передача в залог недви­жимости может не сопровождаться залогом земельного участ­ка. Норма ст. 321 ГК об одновременной ипотеке зданий и участ­ков применима только в случаях обеспечения банковского кре­дита, но не в других случаях, когда ипотека капитальных стро­ений допускается, а земельных участков нет.

4. Форма, порядок заключения и содержание договора об ипотеке земельного участка определяются исходя из общих пра­вил, которые установлены Законом «Об ипотеке».

В соответствии со ст. 11 данного Закона договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипоте­ке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удос­товерению. Как следует из ст. 139 БК, для кредитного договора установлена письменная форма, несоблюдение которой влечет за собой недействительность договора. Нотариального удосто­верения данного договора не предусмотрено.

Однако ч. 1 ст. 11 Закона «Об ипотеке» установила, что если залогодателем земельного участка является гражданин Рес­публики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостове­рен нотариально либо регистратором территориальной органи­зации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. В данном случае имеет место коллизия законодатель­ства, которая действует не в пользу гражданина-залогодателя. С учетом обязательной государственной регистрации договора об ипотеке (а он считается заключенным с момента его госу­дарственной регистрации) представляется, что оптимальным вариантом будет удостоверение данного договора именно реги­стратором.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требова­ний о его государственной регистрации влечет за собой недей­ствительность договора об ипотеке.

Согласно ст. 12 Закона «Об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипо­теки (в данном случае это земельный участок либо земельный участок и капитальное строение), его наименование, место на­хождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполне­ния обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Необходимые для идентификации земельного участка дан­ные содержатся в копии земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, которые должны быть приложены к догово­ру об ипотеке земельного участка (п. 3 ст. 43 Закона).

Правило определения стоимости предмета ипотеки установ­лено в ст. 10 Закона «Об ипотеке», которая является общей нормой, и повторено в ч. 3 ст. 50 применительно к земельному участку. Следует обратить внимание на различный подход при оценке строений и земельных участков. Если минимальная сто­имость земельного участка ограничена кадастровой стоимостью, то стоимость расположенных на участке капитальных строе­ний или незавершенных законсервированных капитальных стро­ений, не может быть ниже их стоимости, определенной рыноч­ным методом.

Статья 12 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что в дого­воре об ипотеке должны быть указаны право, на основании ко­торого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадле­жит залогодателю, и наименование организации по государствен­ной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сде­лок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодате­ля. При ипотеке земельных участков таким правом является только право частной собственности на земельный участок. При этом ч. 1 ст. 44 Закона «Об ипотеке» специально оговаривает недопустимость ипотеки земельных участков, находящихся в государственной собственности. Это ограничение распространя­ется на любые участки, независимо от того, находятся они не­посредственно в ведении государственных органов или предос­тавлены различным субъектам в постоянное и временное пользо­вание, пожизненное наследуемое владение, в том числе при ипо­теке расположенных на них капитальных строений (ч. 2 ст. 47 Закона «Об ипотеке»).

Несколько сложнее регулируется ипотека недвижимости, если земельный участок, находящийся в государственной собствен­ности, принадлежит залогодателю на праве аренды. В этом слу­чае действует общее правило об ипотеке капитальных строений только вместе с одновременным залогом права аренды соответ­ствующего земельного участка (ст. 47 Закона), с учетом огра­ничений, установленных ст. 50 Кодекса о земле. Эти ограниче­ния касаются целей залога права аренды: он допускается толь­ко в качестве обеспечения обязательства по кредитному догово­ру, заключенному с банком; и субъекта (залогодателя). Залого­дателями права аренды земельных участков могут быть только

арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата (см. комментарий к ст. 17, 31, 69 Кодекса о земле), что не предусмотрено в Законе «Об ипотеке».

Таким образом, существующие разночтения между Законом «Об ипотеке» и Кодексом о земле следует трактовать в пользу Кодекса, учитывая приоритет специального законодательства в регулировании земельных отношений (см. комментарий к ст. 2).

Кроме того, в договоре об ипотеке должно быть указано су­щество обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (ч. 3 ст. 12 Законе «Об ипотеке»).

5. Часть 4 устанавливает ограничение по передаче земельно­го участка в ипотеку, если не может быть обращено взыскание по исполнительным документам на расположенное на нем ка­питальное строение. Это ограничение соответствует ст. 44 Зако­на «Об ипотеке» и является точным воспроизведением этой нормы. Ссылка на гражданское процессуальное законодатель­ство в данном случае говорит о том, что это ограничение касает­ся только граждан, в собственности которых находятся земель­ные участки.

Из содержащегося в ГПК Перечня имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнитель­ным документам, к рассматриваемым отношениям может быть применимо лишь следующее: взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий дол­жнику на праве собственности, в том числе являющийся общей собственностью жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыс­кивается кредит, выданный банком на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры).

Таким образом, не могут выступать средством обеспечения обязательств по договору об ипотеке земельные участки, нахо-

дящиеся в частной собственности граждан Республики Бела­русь и других, предоставленные для:

строительства и (или) обслуживания жилого дома;

обслуживания зарегистрированной организацией по госу­дарственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, но только, если кредит получен на цели, не связанные с их строи­тельством, приобретением и реконструкцией.

В соответствии со ст. 376 ХПК при исполнении исполни­тельных документов в отношении должника - индивидуально­го предпринимателя или гражданина взыскание не может быть обращено на имущество согласно перечню, данному в приложе­нии 1 к ГПК, т.е. в хозяйственном процессе действуют те же ограничения.

В других случаях нахождения земельных участков в соб­ственности граждан, наличие строений на земельном участке (садовый домик, дача, капитальные строоения для ведения лич­ного подсобного хозяйства) не препятствует заключению дого­вора об ипотеке этого земельного участка. На обращение взыс­кания на земельный участок ограничений нет.

6. Часть 7 ст. 50 и ст. 8 Закона «Об ипотеке», которые ограничивают круг залогодержателей при ипотеке земельных уча­стков, не в полной мере соответствуют Указу Президента Рес­публики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 ', по которому зало­годержателями земельных участков, находящихся в частной соб­ственности, права аренды земельных участков, являющихся пред­метом соответственно ипотеки, залога, могут быть банки, имею­щие специальное разрешение (лицензию) на осуществление бан­ковской деятельности в части осуществления банковской опе­рации по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности.

7. Часть 9 данной статьи определяет последствия в отноше­нии земельного участка при неисполнении залогодателем обес­печенного ипотекой или залогом обязательства, устанавливая

¹ Об отдельных вопросах банковской деятельности и признании утратив­шими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь: Указ Пре­зидента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 // НРПА. 2009. №

право банка-залогодержателя произвести отчуждение земельно­го участка или права аренды земельного участка. Учитывая це­левой характер использования земельного участка, данная нор­ма сформулирована недостаточно корректно, поскольку без из­менения целевого назначения заложенного участка банк не по-жет стать его правообладателем. Закон «Об ипотеке» (ст. 21) под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, понимает заключение сделок с недвижимым имуществом, пре­дусматривающих переход права собственности на это имуще­ство к другому лицу или передачу этого имущества в хозяй­ственное ведение другому юридическому лицу, то есть правомер­ное распоряжение земельным участком залогодателем.

Часть 9 ст. 50 связывает отчуждение с невыполнением обя­зательств, поэтому под отчуждением в данном случае необходи­мо понимать обращение взыскания на земельный участок, яв­ляющийся предметом ипотеки, как это предусмотрено ст. 37 Закона «Об ипотеке».

Общий порядок обращения взыскания на земельный учас­ток, являющийся предметом ипотеки, установлен ГК (ст. 330, 331) и Законом «Об ипотеке» (ст. 38) и предусматривает при­менение судебных или внесудебных процедур (ст. 39, 40 Зако­на). Порядок принудительного обращения взыскания на право аренды земельного участка не установлен.

Статьей 46 данного Закона предусмотрены особенности об­ращения взыскания на земельный участок, являющийся пред­метом ипотеки, и его реализации, которые должны применять­ся независимо от того, в каком порядке обращается взыскание на земельный участок. К ним относятся:

продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) зе­мельного участка с соблюдением установленных законодатель­ными актами в области охраны и использования земель ограни­чений в отношении круга лиц, которые могут приобретать та­кие земельные участки, и целей его использования;

обращение взыскания на земельный участок и находящие­ся на нем капитальные строения или незавершенные законсер­вированные капитальные строения, являющиеся предметом ипо­теки, одновременно путем продажи на публичных торгах (тор­гах) одному покупателю;

при обращении взыскания на земельный участок, являю­щийся предметом ипотеки, на котором находятся капитальные

строения (здания, сооружения), принадлежащие не залогодате­лю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, кото­рые в отношении другого лица имел залогодатель.

Судебный порядок обращения взыскания на имущество, яв­ляющееся предметом ипотеки (ст. 39 Закона «Об ипотеке»), установлен гражданским процессуальным и хозяйственным процессуальным законодательством, которое определяет спосо­бы реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, в том числе проведение торгов. При этом общий порядок, установленный для проведения таких торгов в ГПК и ХПК, будет применяться и при реализации земельных участков, поскольку иной порядок в этих актах не предусмотрен. Так, ГПК содержит лишь отсылочную норму о реализации земель­ных участков, согласно ст. 510 ГПК земля, принадлежащая должнику на праве частной собственности, реализуется в соот­ветствии с законодательством о частной собственности на зем­лю. ХПК вообще не содержит специальных норм о реализации земельных участков на торгах (ст. 384-388 ХПК).

Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок (ст. 330 ГК, 40 Закона «Об ипотеке») предусматривает удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд на осно­вании нотариально удостоверенного соглашения между залого­держателем и залогодателем, заключенного после возникнове­ния оснований для обращения взыскания на имущество, явля­ющееся предметом ипотеки, за исключением случаев, предус­мотренных настоящим Законом и иными законодательными актами.

Банковский кодекс содержит аналогичное положение, кото­рое свидетельствует, что внесудебный порядок обращения взыс­кания на заложенный земельный участок ограничен четко оп­ределенными условиями. Так, в соответствии со ст. 150 БК удовлетворение требования кредитора о возврате (погашении) кредита за счет заложенного имущества производится без обра­щения в суд и проведения публичных торгов на основании но­тариально удостоверенного договора кредитодателя с залогода­телем, заключенного после возникновения установленных зако-

нодательством Республики Беларусь оснований для обращения взыскания на предмет залога. В таком договоре не может пре­дусматриваться переход к кредитодателю права собственности на заложенное имущество.

Таким образом, для внесудебного порядка характерна упро­щенная процедура (без проведения торгов) и наличие правового основания (соглашения между залогодержателем и залогодате­лем, удостоверенного надлежащим образом) уполномачивающе-го залогодержателя реализовать этот участок.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 октября 2008 г. № 1599 «Об особенностях проведения пуб­личных торгов (торгов) по реализации земельных участков, яв­ляющихся предметом ипотеки»¹ расширило сферу применения внесудебного порядка отчуждения земельных участков, являю­щихся предметом ипотеки, установив следующие случаи прове-» дения публичных торгов (торгов) по реализации земельных уча­стков, являющихся предметом ипотеки:

судебными исполнителями в отношении земельных участ­ков, на которые обращено взыскание по решению суда;

банками-залогодержателями, залогодателями либо специа­лизированными организациями, уполномоченными нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и зало­годателем об удовлетворении требований залогодержателя пу­тем обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (далее - организатор торгов), в отношении, земельных участков, на которые обращено взыскание на основа­нии такого соглашения;

банками-залогодержателями от имени залогодателей в слу­чае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой земельного участка.

Необходимо обратить внимание, что последний из назван­ных случаев проведения публичных торгов - банками-залого­держателями от имени залогодателей - не имеет подкрепленно­го соответствующими правовыми нормами механизма реализа-» ции и не предусмотрен гражданским и процессуальным законо* дательством как способ реализации имущества, на которое обч ращено взыскание. По нашему мнению, он является частным ¹ НРПА. 2008. № 262. 5/28613.

случаем внесудебного порядка обращения взыскания на земель­ный участок, который недостаточно подробно регламентирован. В частности, не определен статус банков-залогодержателей в этом случае, а также правовые основания отчуждения земельного уча­стка.

Кроме того, указанное выше постановление Совета Мини­стров Республики Беларусь установило общие требования к про­ведению торгов по реализации земельных участков, являющих­ся предметом ипотеки, применив этот порядок ко всем назван­ным случаям. Эти требования заключаются в следующем:

организатор торгов либо судебный исполнитель обязан пись­менно уведомить залогодержателей, сведения о которых в отно­шении реализуемого земельного участка содержатся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и опубликовать извещения о проводимых пуб­личных торгах (торгах) в республиканских и (или) местных средствах массовой информации;

начальная цена земельного участка, являющегося предме­том ипотеки и реализуемого на публичных торгах (торгах), ус­танавливается в размере стоимости земельного участка, опреде­ленной решением суда или нотариально удостоверенным со­глашением между залогодержателем и залогодателем об удов­летворении требований залогодержателя путем обращения взыс­кания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, и не может быть ниже кадастровой стоимости земельного учас­тка на дату заключения договора об ипотеке;

публичные торги (торги) по реализации земельных участ­ков, являющихся предметом ипотеки, проводятся в форме от­крытых аукционов, средства от проведения которых поступают на депозитный счет суда - при проведении этих торгов судеб­ным исполнителем либо организатору торгов, а затем распре­деляются в установленном порядке между организатором тор­гов, залогодержателем и залогодателем.

Согласно п. 1.1 этого постановления торги проводятся в со­ответствии с гражданским процессуальным, хозяйственным процессуальным и гражданским законодательством, что может быть применимо только, если реализация земельного участка производится судебным исполнителем на основании решения суда.

Статья 51. Особенности отчуждения (купли-продажи, дарения, мены) земельных участков, находящихся в частной собственности

Граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам, а также отчуждать (прода­вать, дарить, обменивать) гражданам Республики Беларусь при усло­вии сохранения целевого назначения этих земельных участков в со­ответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Негосударственные юридические лица Республики Беларусь, яв­ляющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуж­дать земельные участки областным, Минскому городскому, город­ским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетам либо отчуждать (продавать, обменивать) только негосу­дарственным юридическим лицам Республики Беларусь при усло­вии сохранения целевого назначения этих земельных участков в со­ответствии с законодательством об охране и использовании земель, а также совершать иные сделки в соответствии с законодательными актами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, мо­гут отчуждаться только вместе с расположенными иа них капиталь­ными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными за­консервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооруже­ния), а также незавершенные законсервированные капитальные стро­ения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных ка­питальных строений (зданий, сооружений), незавершенных закон­сервированных капитальных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граж­дан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться сельскому, поселковому исполнительному коми­тету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке город­ского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, при условии сохранения их целевого назначения.

Запрещается, если иное не установлено Президентом Республи­ки Беларусь, отчуждение предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) зе­мельных участков (купля-продажа, мена, дарение) до получения их

собственниками документов, удостоверяющих право на расположен­ные на этих участках капитальные строения, за исключением:

отчуждения земельных участков областному, Минскому город­скому, городскому (города областного подчинения), районному, сель­скому, поселковому исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией;

дарения гражданами земельных участков близким родственни­кам;

отчуждения земельных участков с расположенными на них неза­вершенными законсервированными капитальными строениями;

отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства;

отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства;

отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Отчуждение земельных участков и расположенных на них капи­тальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновремен­но, за исключением отчуждения указанных строений на снос.