Комментарий. 1. С учетом того, что земельное законодательство предусмат­ривает различное целевое назначение земельных участков

1. С учетом того, что земельное законодательство предусмат­ривает различное целевое назначение земельных участков, предос­тавляемых гражданам и юридическим лицам, комментируемая статья ограничивает субъектный состав сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности.

Так, предусмотрено, что граждане, являющиеся собственни­ками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки:

1) Минскому городскому, городским (городов областного под­
чинения), районным, сельским, поселковым исполнительным
комитетам (земельные участки, предоставленные для ведения
личного подсобного хозяйства, - сельскому, поселковому испол­
нительному комитету);

2) гражданам Республики Беларусь.

Негосударственные юридические лица Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, вправе отчуж­дать земельные участки:

1) областным, Минскому городскому, городским (городов об­ластного подчинения), районным исполнительным комитетам;

2) негосударственным юридическим лицам Республики Бе­ларусь.

Следует отметить, что в ст. 54 комментируемого Кодекса предусматривается право собственника распорядиться земель­ным участком путем добровольной передачи в государствен­ную собственность, которая осуществляется двумя способами: добровольная безвозмездная передача земельного участка в го­сударственную собственность и выкуп земельного участка с со­гласия собственника для государственных нужд (см. коммента­рий к ст. 54). Таким образом, комментируемая статья распрос­траняется на случаи добровольного возмездного отчуждения зе­мельных участков в государственную собственность. При этом не устанавливается порядок отчуждения земельных участков исполнительным комитетам, что обусловливает необходимость дальнейшего развития рассмотренных положений земельного законодательства.

Отчуждение собственниками земельных участков гражданам, юридическим лицам осуществляется на основании сделок. При этом должны соблюдаться:

1) общие условия действительности сделок с земельными уча­стками (см. комментарий к ст. 47-49);

2) требования к субъектному составу сделок:

— граждане Республики Беларусь имеют право отчуждать
земельные участки только гражданам Республики Беларусь, а
негосударственные юридические лица Республики Беларусь —
только негосударственным юридическим лицам Республики
Беларусь;

- граждане Республики Беларусь вправе отчуждать земель­
ные участки на основании сделок купли-продажи, мены, даре­
ния, а негосударственные юридические лица Республики Бела­
русь - купли-продажи, мены. Частью второй комментируемой
статьи также предусмотрено, что юридические лица могут совер­
шать иные сделки в соответствии с законодательными актами.
Поскольку данная статья посвящена особенностям отчуждения
земельных участков, можно сделать вывод о том, что в этом
случае речь идет о сделках, связанных с отчуждением капи­
тальных строений, при совершении которых переходят и права
на земельные участки (см. комментарий к ст. 55);

- земельные участки, предоставленные для ведения личного
подсобного хозяйства, могут отчуждаться гражданину Респуб­
лики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сель­
ском населенном пункте, поселке городского типа, где располо­
жены отчуждаемые земельные участки.

Анализ положений комментируемой статьи позволяет отме­тить, что требование сохранения целевого назначения отчужда­емых земельных участков относится лишь к случаям их отчуж­дения по сделкам гражданам и юридическим лицам. При от­чуждении земельного участка исполнительному комитету целе­вое назначения может изменяться в установленном законода­тельством порядке (см. комментарий к ст. 8).

При совершении сделок по возмездному отчуждению земель­ных участков, находящихся в частной собственности, их сто­имость устанавливается в соответствующих договорах и не мо­жет быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участ­ков на момент совершения сделок (см. комментарий к ст. 31).

2. В комментируемой статье получил развитие предусмот­ренный ст. 5 Кодекса о земле принцип единства судьбы земель­ного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) при отчуждении земельных участков. Со­держание данного принципа в отношениях по отчуждению зе­мельных участков заключается в следующем:

— земельные участки, находящиеся в частной собственнос­
ти, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них
капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавер­
шенными законсервированными капитальными строениями¹;

¹ Положение о порядке консервации строящихся (реконструируемых) объек­тов: утверждено приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27 июня 1995 г. № 158 «Об утверждении Положе­ния о порядке консервации строящихся (реконструируемых) объектов на территории Республики Беларусь» // Бюллетень нормативно-правовой ин­формации. 1995. № 10; НРПА. 2005. № 19. 8/12036; Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капи­тальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервирован­ных капитальных строений, изолированных помещений: утверждена по­становлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28 июля 2004 г. N° 39, в редакции постановления Государственного комитета по имуществу Рес­публики Беларусь от 17 октября 2008 г. № 73 // НРПА. 2004. № 174. 8/11613; 2008. № 276. 8/19750, № 305. 8/20084.

- жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные
строения (здания, сооружения), а также незавершенные закон­
сервированные капитальные строения могут отчуждаться толь­
ко вместе с земельными участками, если эти земельные участки
находятся в частной собственности, кроме случаев продажи
жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных стро­
ений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных
капитальных строений на снос (см. комментарий к ст. 55).

Комментируемая статья предусматривает, что отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных стро­ений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос. Соглас­но ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества государственная регистрация возникновения, пере­хода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное за­консервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновре­менно с государственной регистрацией возникновения, перехо­да, прекращения права, ограничения (обременения) права на зе­мельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервирован­ное капитальное строение.

3. По общему правилу отчуждение земельных участков, пре­доставленных для строительства капитальных строений (зда­ний, сооружений), возможно только после получения их собствен­никами документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения. Согласно комментируе­мой статье собственник вправе произвести отчуждение указан­ных земельных участков до регистрации капитальных строений (зданий, сооружений) в случаях отчуждения земельных участков:

- областному, Минскому городскому, городскому (города об­ластного подчинения), районному, сельскому, поселковому ис­полнительному комитету в соответствии с его компетенцией;

- дарения гражданами земельных участков близким род­ственникам;

- отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными стро­ениями;

- отчуждения земельных участков, предоставленных для ве­дения коллективного садоводства;

- отчуждения земельных участков, предоставленных для ве­дения личного подсобного хозяйства;

- отчуждения земельных участков, приобретенных на аук­ционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Следует обратить внимание на неточность формулировок ча­сти пятой комментируемой статьи, поскольку ведение коллек­тивного садоводства и личного подсобного хозяйства — это цели землепользования, связанные преимущественно с выращивани­ем сельскохозяйственной продукции, а не со строительством капитальных строений (зданий, сооружений) (Закон о личных подсобных хозяйствах граждан).

Статья 52. Особенности наследования земельных участков, находящихся в частной собственности граждан

Наследники земельных участков, находящихся в частной собствен­ности граждан, обязаны обратиться в соответствующую организа­цию по государственной регистрации за государственной регистра­цией перехода права частной собственности на переданный по на­следству земельный участок по истечении установленного гражданс­ким законодательством срока для принятия наследства, но не по­зднее восемнадцати месяцев со времени открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом по заявлению наследника, но не бо­лее чем на шесть месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной ре­гистрацией перехода права частной собственности на земельный уча­сток (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважитель­ная причина).

При принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя, либо доли в праве на этот участок лицами, которым не перешли по наследству располо­женные на этом земельном участке жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокиро­ванном жилом доме, дача либо садовый домик, наследниками жило­го дома, зарегистрированной организацией по государственной ре­гистрации квартиры в блокированном жилом доме, дачи либо садо­вого домика этим лицам выплачивается в соответствии с постанов­лением суда денежная компенсация, равная кадастровой стоимости земельного участка либо доли в праве на этот земельный участок на момент открытия наследства.