Е. Требования к кустовому разбиению

1. Территория, на которой осуществляется разбиение этого вида, состоит из кустовых земельных участков, расположенных на части или частях подлежащей разбиению делянки, и из охранной зоны, которая представляет собой весь остаток делянки, подлежащей разбиению.

2. Максимальное число кустовых участков, которое может быть образовано, рассчитывается посредством деления общей площади подлежащей разбиению делянки на 4,25 или, если речь идет о делянках, которые включены в предварительный план разбиения, утвержденный в день или до дня его принятия, - на значение максимальной плотности, допускаемое подразделом 104.Д.1.а. В охранной зоне разрешается одна дополнительная основная жилая единица, но при том условии, что площадь охранной зоны составляет не менее 25 акров (10 га). Если требуется получение разрешения для размещения жилой единицы в охранной зоне, а площадь охранной зоны меньше 25 акров (10 га), число разрешенных кустовых участков увеличивается на единицу.

3. Максимальная плотность в одну жилую единицу на 4,25 акра (1,7 га) общей площади относится к основным жилым единицам, а не к объектам неосновного назначения, таким как дома фермеров-арендаторов, жилье для обслуживающего персонала и дополнительные жилые помещения.

4. Окончательный план (или планы) земельного участка для всей охранной зоны кустового разбиения регистрируется в то же самое время, когда регистрируются окончательные планы для всех кустовых участков или для первого сектора кустовых участков на разбиваемой на участки территории. Крупные делянки могут быть зарегистрированы в качестве перспективных секторов кустовых участков при том условии, что такие крупные делянки непригодны к застройке, не будучи разбитыми на кустовые участки.

5. Ограничения и требования, относящиеся к охранной зоне и приведенные ниже в подразделе 104.Е.7, не распространяются на остаток земли менее крупного разбиения (не более 3 мелких участков плюс остаточный участок), если предельная плотность не достигнута, но применяются тогда, когда регистрируется крупное разбиение или максимальное число разрешенных кустовых участков.

6. Проект кустового разбиения должен отражать предусмотренный основной вид или виды использования охранной зоны (например, для земледелия, образования заповедной территории или иных целей, перечисленных в подразделе 104.Е.7). В зависимости от применимости и в реализуемой мере территории кустового разбиения предназначаются для достижения следующих целей:

а) создание охранной зоны, функционально пригодной для намеченных видов землепользования;

б) группировка новых участков в кусты с такой компоновкой, которая сводит к минимуму неблагоприятные воздействия на функционирование охранной зоны;

в) сведение к минимуму помех работам на существующих фермах;

г) устранение необходимости удаления существующих полезащитных полос или групп деревьев, особенно вдоль полос отвода под улицы населенного пункта и между жилыми домами и возделываемой землей;

д) сохранение признаков сельской природы и живописности ландшафта, особенно в поле зрения наблюдателя, находящегося на дорогах общественного значения.

7. На охранную зону кустового разбиения распространяются следующие требования и ограничения.

а) охранная зона может быть поделена на более чем один участок только в то время, когда осуществляется первоначальная регистрация охранной зоны, и только в том случае, если участки предназначаются для различных основных видов пользования в соответствии с целями создания Заповедной сельской зоны. Участок или участки, составляющие охранную зону кустового разбиения, получают наименование охранных делянок;

б) на охранных делянках по праву могут быть разрешены только нижеследующие виды деятельности:

(1) ведение сельского хозяйства;

(2) выделение природоохранных территорий, включая заказники и лесные заповедники, зоны рационального использования и охраны окружающей среды, зоны лесовосстановления и аналогичного назначения;

(3) сооружение в охранной зоне кустового разбиения одного обособленного односемейного жилого дома при соблюдении положений подраздела 104.Е.2;

(4) размещение кормодробилок и оборудования для обработки или хранения зерна на коммерческой основе при том условии, что вся деятельность, связанная с названными средствами производства, ведется не ближе 200 футов (61 м) от границ участка;

(5) размещение частных объектов для отдыха и развлечений, например, парков, стадионов, плавательных бассейнов, баскетбольных площадок и теннисных кортов, предназначенных для использования жителями населенного пункта и их гостями. Эти объекты должны располагаться на территории населенных пунктов, земельная собственность которых охвачена зарегистрированными обязательствами и служит залогом исполнения обязательств, регулирующих эксплуатацию этих объектов и обеспечивающих получение финансовых средств, необходимых для их эксплуатации;

(6) размещение государственных объектов, список которых ограничивается бесплатными средними школами, природоохранными зонами, парками и объектами для отдыха и развлечений;

(7) продажа новогодних елок или других сезонных декоративных растительных материалов в период с 1 декабря по 1 января, в соответствии с требованиями подраздела 128.Г.4;

(8) прокладка подземных трубопроводов, линий электропередачи и распределения энергии, телефонных и телеграфных линий и линий кабельного телевидения; установка передвижных трансформаторных подстанций, шкафов оборудования телефонной связи и прочих аналогичных объектов коммунального пользования, не требующих специального разрешения в качестве исключения.

в) на охранных делянках в качестве неосновных могут быть разрешены все неосновные виды пользования, перечисленные в подразделе 104.В, при том условии, что сооружение домов для фермеров-арендаторов и жилых помещений для обслуживающего персонала разрешается только на охранных делянках, которые обустроены посредством сооружения основной жилой единицы;

г) на охранных делянках могут быть разрешены виды пользования, для которых требуется специальное разрешение в качестве исключения и не требуется сооружение новых построек или использование наружной площади более 0,25 акра (0,1 га), при том условии, что земля непригодна к ведению на ней сельского хозяйства. Кроме того, на охранных делянках могут быть разрешены нижеследующие виды пользования, которые требуют специального разрешения в качестве исключения и могут нуждаться в дополнительных сооружениях или дополнительной земельной площади:

(1) организация сельскохозяйственных предприятий, на деятельность которых распространяются ограничения из подраздела 131.M.I;

(2) организация сельских клубов и площадок для гольфа;

(3) размещение домов фермеров-арендаторов на участках площадью не менее 25 акров (10 га) и не более 50 акров (20 га);

(4) организация школ верховой езды и устройство конюшен. На охранных делянках не допускаются виды пользования, требующие специального разрешения в качестве исключения, за исключением случаев, когда они обеспечивают достижение основной цели создания охранной делянки и одобрены Комиссией по рассмотрению заявлений в соответствии с применимыми положениями разделов 130 и 131 настоящих Правил;

д) на территории кустового разбиения обустройство посредством сооружения жилья разрешается только на одной охранной делянке;

е) в период регистрации окончательного плана участка для каждой охранной делянки в Земельном архиве округа Хоуорд регистрируется договор о праве ограниченной эксплуатации собственности на охранной делянке. До регистрации договор о праве ограниченной эксплуатации собственности утверждается Отделом планирования и зонирования. Право ограниченной эксплуатации собственности неотъемлемо от земельного участка, сохраняет полную силу и действие навечно, причем в закрепляющем это право документе описывается и обозначается нижеследующее:

(1) местоположение и размеры охранной делянки;

(2) существующие на охранной делянке объекты благоустройства;

(3) запрещение последующей застройки охранной делянки жилыми, коммерческими или промышленными объектами, кроме тех, которые имеют назначение, указанное выше в п.п. 7.а), 7.б) и 7.в). Документ о праве ограниченной эксплуатации собственности должен оговаривать основную цель создания охранной делянки и запрещать использование охранной делянки в несовместимых целях;

(4) запрещение будущего разбиения охранной делянки на участки;

(5) правила содержания охранной делянки;

(6) ответственность за обеспечение соблюдения права ограниченной эксплуатации собственности;

(7) положения о правопреемственности в случае прекращения существования одной из сторон по договору о праве ограниченной эксплуатации собственности;

ж) если охранная делянка пригодна для сельского хозяйства, участок с правом ограниченной эксплуатации собственности может быть включен в Программу сохранения сельскохозяйственных угодий. Этот вариант должен соответствовать потребности в договоре о праве ограниченной эксплуатации собственности;

з) независимо от того, кто является или будет владельцем охранной делянки, если участок с правом ограниченной эксплуатации собственности не отнесен к Программе сохранения сельскохозяйственных угодий, сторонами по договору о праве ограниченной эксплуатации собственности, кроме владельца земельной собственности, являются по меньшей мере двое указанных ниже лиц:

(1) администрация округа Хоуорд;

(2) доверительный экологический (Maryland Environmental Trust) или исторический (Maryland Historical Trust) фонд штата Мэриленд;

(3) организация по охране и рациональному использованию земли.

РАЗДЕЛ 105

СЕЛЬСКАЯ ЖИЛАЯ ЗОНА

А. Назначение

Сельская жилая зона создается с целью обеспечения в сельской местности строительства жилья с низкой плотностью застройки. Сельская жилая зона предназначена для выделения территории округа, большая часть которой уже предоставлена под разбиение на земельные участки для жилищного строительства с низкой плотностью застройки. На территории Сельской жилой зоны допускается ведение сельского хозяйства, а также застройка жильем как в кустовой, так и в некустовой форме. Кустовая застройка разрешается для того, чтобы защитить природные и ландшафтные ресурсы и сохранить сельскохозяйственные угодья.