Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объекта. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является эффективным валовым доходом.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Для определения текущей стоимости, исходя из дохода от эксплуатации, возможно использование двух методов:

метод прямой капитализации (для постоянных денежных потоков);

метод дисконтирования денежных потоков (для переменных поступлений денежных средств).

В настоящем Отчете оценщик в рамках доходного подхода применил метод прямой капитализации.

Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость биз­неса определяется по формуле:

V = D/R,

где: D — чистый доход бизнеса за год;

R — коэффициент капитализации.

В данном отчете доходный подход не применялся, так как заказчиком отчета не представлена информация о эксплуатационных затратах на содержание объекта, таким образом невозможно установить размер чистого операционного дохода от эксплуатации объекта. Ввиду чего оценщик отказывается от применения доходного подхода к оценке объекта оценки.