Анализ ННЭИ участка с улучшениями

Наилучшего и наиболее эффективное использование - вероятное, разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Оцениваемый объект по характеристикам конструктивных элементов относится к 1-ой группе капитальности. (Данные сведения содержатся в техническом паспорта). Имеется электроосвещение, вентиляция, водоснабжение, электроснабжение, местное отопление. Строительные характеристики помещений, их оснащение системами жизнеобеспечения, делают физически осуществимыми варианты использования, связанные с реализацией функцией помещений в качестве офиса, склада, гаража.

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Варианты использования, приносящие прибыль.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость. При выборе вариантов использования, удовлетворяющих требованиям вероятности, физической возможности, юридической разрешённости и экономической самостоятельности, оценщиком учитывалось, как предварительно установленное наилучшее использование земельного участка как свободного, так и фактическое использование оцениваемого объекта в настоящий момент. При рассмотрении вариантов использования приносящих прибыль следует отметить, что оцениваемый объект может быть использован как офис, склада, гаража. Вариантами приносящими прибыль могу стать – использования под офис, склад, гараж.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений. Для окончательного заключения о наилучшем использовании из приведенных выше вариантов должен быть выбран тот, при котором достигается максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В данном случае логичнее предположить вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность объекта, как существующее использование в качестве офиса со складскими и гаражными помещениями.