Используемая терминология

В соответствии с целью оценки, а также договором в данном отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255), при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Полная восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта, полно­стью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостат­ков.

В качестве полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые (вновь произведенные) виды основных фондов, уточнив стои­мость путем сравнения технических характеристик.

Если точно таких примеров нет, следует ориентироваться на аналогичные объекты, уточнив стоимость путем сравнения технических характеристик.

Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта определялась на основе подбора аналога с учетом особенностей каждого объекта индивидуально, а также по экспертной оценке.

Право собственности:

Под правом собственности в соответствии со ст. 209 ГК РФ понимается следующее: Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имуще­ства любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собствен­ность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется инфор­мация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на оп­ределении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Основная задача первого этапа в процессе оценки — определение цели оценки или в более об­щем виде, — идентификация объектов оценки и соответствующих объектам имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую бу­дет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в ка­ждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на кото­рой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, по­скольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом.

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснова­ния результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при примене­нии всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка используе­мые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Разли­чия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может выражаться не только в виде единственным образом определенного значе­ния стоимости, но и в виде некоторых пределов оценённой стоимости или даже более сложных аналитических зависимостей.