Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижи­мости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объ­екта в обозримый период без существенных задержек.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Расчет восстановительной стоимости нового здания.

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из тех же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недос­татки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

В восстановительную стоимость включены все прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка: стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта; расхо­ды по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной харак­тер работ и др.

Определение величины совокупного износа объекта недвижимости.

Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость здания оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окруже­ния и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуата­ционных качеств), функциональное или моральное, старение (потерю технологического соответ­ствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический, из­нос (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу ме­жду восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Определение физического износа.

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования, и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих по­вреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимо­сти.

Определение функционального износа.

Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструк­тивного решения сооружения современным стандартам. Функциональный износ делят на устра­нимый и неустранимый. Функциональный износ выявлен не был.

Внешнее (экономическое) устаревание.

Обусловлено местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерче­ского использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объек­та из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменится и привлекательность объек­та в глазах потенциального покупателя. Экономический износ не выявлен.