Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Фактор, параметр | Результаты оценки экономического (внешнего) устаревания по предложенному фактору или параметру, % | ||
Эксперт 1 | Эксперт 2 | Эксперт 3 | |
Риск затопления | 3,6 | ||
Застройка окружения | 0,8 | 0,8 | 1,5 |
Наличие ЛЭП | |||
Наличие свалки | 0,2 | 0,2 | 0,3 |
Состояние дороги | 0,7 | 0,8 | 0,7 |
Близость остановки общественного транспорта | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
Сумма значений внешнего износа | 10,0 | 11,7 | 13,8 |
Степень доверия к эксперту | 0,25* | 0,5** | 0,25*** |
Сумма значений внешнего износа с учетом взвешивания | 2,5 | 5,85 | 3,45 |
Итого согласованное значение внешнего износа 11,8% (2,5+5,85+3,45) |
Примечание: экспертами по оценке экономического (внешнего) устаревания оцениваемого объекта выступали специалисты оценочной организации ООО «Оценка недвижимости».
* Высшее строительное образование, стаж работы в оценочной деятельности 6 лет;
** Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 8 лет;
*** Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 5 лет.
Оценив состояние окружения объекта, можно сделать вывод, что оцениваемый объект имеет значительное экономическое (внешнее) устаревание. По оценке экспертов, экономическое устаревание объекта равно 11,8%.
Расчет экономического (внешнего) устаревания методом сравнения продаж
Исходные данные для примера примем такие же, как для примера, рассмотренного в табл. 17.
Найти: значение экономического (внешнего) устаревания здания.
Согласно расчету обоснованная величина износа и устареваний получилась равной 25,1%.
Известными методами были определены значения физического износа и функционального устаревания:
Физ из = 18%,
Фун Из = 5,0%.
Соответственно воспользовавшись формулой (17), можно найти .
(22) |
= 25,1 – 18 – 5 = 2,1%.
Ответ: = 2,1%
Примечание. Если сумма значений физического износа и функционального устаревания больше или равна значению ИиУ, то экономическое устаревание отсутствует.
Расчет экономического устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия
Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия:
Пример определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия
Исходные данные. Объект оценки – административное кирпичное трехэтажное здание, расположенное в районе средней удаленности от центра города. Общая площадь здания 352 кв.м. Для данного типа недвижимости закономерно соотношение стоимости земли и здания в общей стоимости недвижимости 30 и 70%. Объект оценки находится в окружении ветхой деревянной жилой застройки, поэтому присутствует внешний износ.
Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости показал, что средний уровень арендной платы составляет 500 руб. за 1 кв.м общей площади здания. Объекты, которые расположены среди ветхих жилых домов, сдаются в аренду в среднем за 450 руб. / кв.м. Потери с 1 кв.м общей площади вследствие износа составляют 50 руб. Потери дохода здания за год равны
352 кв.м * 50 руб. * 12 мес. = 211 200 руб.
Поскольку данные потери относятся ко всему объекту недвижимости, а земельный участок устареваниям не подвержен, то следует определить потерю дохода, приходящегося на здание:
потеря дохода, приходящегося на здание | = | общая потеря дохода | * | коэффициент стоимости; здания |
потеря дохода, приходящегося на здание | = | * | 0,7 | = | 147840 руб. |
Экономическое устаревание найдем капитализацией потери дохода здания:
= | (23) |
Ставка капитализации для улучшений оцениваемого объекта определена в доходном подходе и составляет для данного объекта 21%.
= 147 840 / 0,21 = 704 000 руб.
Ответ: = 704 000 руб.
[1] Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
[2] ГК РФ. Ч. I. Гл.6. Ст.130.
[3] ГК РФ. Ч. I. Гл.6. Ст.132.
[4] Земельный кодекс РФ. Гл.I. Ст.11.1.
[5] СНиП 10-01-94. Система нормативных документов в строительстве.
[6] Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255.
[7] Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
[8] Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255
[9] МДС81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.
[10] Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости: монография. СПб.: Питер, 2003. 424 с.
[11] Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256.
Дата публикования: 2014-10-20; Прочитано: 853 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!