Расчет неустранимого функционального устаревания

Неустранимое функциональное устаревание оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

A. недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

B. переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Рассмотрим пример по группе факторов А при неустранимом функциональном устаревании.

Исходные данные. Объект оценки – двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 250 кв.м. Объект недвижимости построен из керамического кирпича с деревянными перекрытиями. В целом планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта, но отсутствует система обогрева полов.

Определить неустранимое функциональное устаревание.

Решение. Неустранимое функциональное устаревание оцениваем как разницу между потерей стоимости здания и суммой затрат на устройство системы при строительстве объекта. Анализ рынка коттеджей показал, что спросом пользуются дома с системой обогрева полов. Для расчета функционального устаревания проанализируем рынок аренды подобных коттеджей. Пусть анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие обогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 12500 руб. в целом по зданию.

Текущие затраты на устройство такой системы превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего устаревание, обусловленное его отсутствием, признано неустранимым.

Расчет выполняется следующим образом (табл. 22).

Таблица 22