Методы расчета экономического устаревания

Существуют три метода определения экономического (внешнего) устаревания:

· метод экспертных оценок;

· метод сравнения продаж;

· метод капитализации потери дохода.

Расчет экономического (внешнего) устаревания экспертным методом

Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом.

1. Изучение документации на объект оценки (в большей степени на земельное регулирование территории).
2. Осмотр местоположения объекта оценки.
3. Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
4. Предоставление исходной информации экспертам для определения влияния негативных факторов на стоимость.
5. Анализ информации, полученной от экспертов.
6. Определение степени доверия к экспертам.
7. Согласование величины внешнего износа объекта оценки.

Пример определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом

Исходные данные. Объект оценки – жилой деревянный дом, расположенный в отдаленном районе г. Перми. Рассматривая окружение оцениваемого объекта, выяснили, что основные строения вокруг оцениваемого объекта – это ветхие деревянные жилые дома. В 30 м от объекта оценки проходит линия электропередач (ЛЭП). В 50 м расположена насыпь, за которой находится несанкционированная свалка бытовых отходов. Дорога, пролегающая к дому, грунтовая, 500 м длиной. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет 1,5 км. Помимо этого данная местность согласно градостроительному зонированию является зоной потенциального катастрофического затопления р. Камой.

В результате анализа информации, которую предоставили эксперты, заполняем следующую таблицу (табл.24).

Таблица 24