Метод сравнительной единицы

При расчете стоимости зданий можно использовать сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) для переоценки основных фондов. Сборники УПВС утверждены Государственный комитетом Совета Министров СССР по делам строительства. Данные сборники составлены в ценах 1969 г. и содержат широкую номенклатуру зданий и сооружений и информацию о стоимости их строительства. В процессе развития строительной отрасли менялись технологии, появлялись новые материалы, увеличились требования к качеству зданий и сооружений, поэтому сборники УПВС-69 имеют ограниченную область применения. Определять стоимость по УПВС-69 рекомендуется для зданий и сооружений, построенным по устаревшим на сегодня стандартам.

При определении стоимости строительства по сборникам УПВС в обязательном порядке следует ознакомиться с общей частью к сборникам и с технической частью каждого используемого сборника. Это необходимо для правильного применения сборников при расчетах и для того, чтобы учесть все различия в характеристиках между объектом оценки и объектом аналогом из сборника.

Используя показатели стоимости зданий и сооружений согласно УПВС, учитывают полную восстановительную стоимость, в том числе накладные расходы, плановые накопления и внеобъемные затраты на временные здания и сооружения, вывозку мусора, удорожание работ в зимнее время, прогрессивно-премиальную оплату труда, премии за досрочный ввод предприятий в эксплуатацию, проектно-изыскательские работы, содержание дирекции строящегося предприятия, технадзор и резерв для непредвиденных работ и затраты с учетом их возврата от временных зданий и сооружений.

Восстановительная стоимость производственных корпусов включает стоимость всех общестроительных, санитарно-технических и электроосветительных работ в пределах зданий. Основная формула выглядит следующим образом:

,

(2)

где – стоимость прямых издержек на дату оценки;

– стоимость строительства единицы объема, площади, длины оцениваемого объекта. В сборниках УПВС используется устаревшее понятие восстановительной стоимости, хотя на сегодняшний день такого термина в оценочном законодательстве не существует;

– объем, площадь, длина оцениваемого объекта;

– коэффициент, учитывающий отличия в объемно-планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом-аналогом (принимается на основе информации из технической части сборников УПВС);

– коэффициент, учитывающий климатические и региональные особенности строительства (принимается на основе информации из общей части сборников УПВС);

– коэффициент, учитывающий изменение уровня цен по сравнению с ценами базового периода;

– коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Пример определения стоимости по прямым издержкам на основании УПВС- 69

Исходные данные: объект оценки – одноэтажное кирпичное здание гаража, общая площадь 484,1 кв. м, строительный объем 2537,0 куб.м. Дата оценки 01.03.2008 г. Объект находится в Пермском крае, г. Кунгур.

Расчет производим методом сравнительной единицы, который предполагает привязку стоимости строительства объекта оценки к средней стоимости строительства аналогичных объектов в данном районе. На основании сборника № 23 УПВС (отдел VII) определяем восстановительную стоимость 1 куб.м объема здания на дату оценки (Пермскому краю соответствует 2-й территориальный пояс и 1-й климатический район согласно приложению 2 к общей части УПВС). Согласно сборнику №23 УПВС (отдел VII), табл.19 восстановительная стоимость 1 куб.м объема здания равна 22,8 руб. в ценах 1969 г. Регионально-климатический коэффициент равен 1,06. Коэффициент, учитывающий отличия в объемно-планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом-аналогом равен 1. Зная объем здания и переводные коэффициенты на дату оценки, можно определить стоимость строительства по прямым издержкам на дату оценки.

руб.

1,19 – коэффициент перевода из уровня цен 1969 г. в цены 1984 г. для строительства автотранспортных предприятий с учетом регионального коэффициента 1,01 (постановление Госстроя от 11.05.1983г. № 94);

1,62 – коэффициент перевода из уровня цен 1984 г. в цены 1991 г. с учетом регионального коэффициента 1,02 (Приложение к письму Госстроя СССР от 06.09.90г. № 14-Д);

41,214 – коэффициент перевода из уровня цен 1991 г. в цены на первый квартал 2008 г. для промышленного и коммунального строительства (письмо Пермского филиала Государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России» №06-06/15 от 16.01.2008 г.);

1,18 – коэффициент, учитывающий НДС.

Ответ: округленно = 5 748 000 руб.

Сегодня изданы более современные сборники, которые содержат информацию о стоимости строительства зданий и сооружений, например сборники ООО «Ко-Инвест». Порядок их применения покажем на примерах.

Пример определения стоимости строительства по прямым издержкам на основе данных сборника «Ко- Инвест» «Жилые дома»

Исходные данные: объект оценки – жилой дом. Дата оценки 01.02.2011 г. Объект находится в Пермском крае, д. Кондратово. Характеристика конструктивных элементов представлена далее.