Краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки[8].

Последовательность определения рыночной стоимости недвижимости при затратном подходе можно представить в виде следующих этапов:

1. Оценка стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.

2. Определение текущей стоимости нового строительства оцениваемых зданий и сооружений.

3. Учет рыночных факторов при строительстве зданий и сооружений (таких как косвенные издержки и прибыль предпринимателя).

4. Оценка величины износа и устареваний зданий и сооружений объекта оценки.

5. Оценка стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

6. Оценка рыночной стоимости оцениваемых прав на недвижимость при затратном подходе.

Теория определения рыночной стоимости и стоимости права пользования (аренды) земельных участков содержится:

1) в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 г. №568-р.;

2) в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. №1102-р.

Изучение специфики определения стоимости земельной собственности является отдельным предметом и в данном учебном пособии рассматриваться не будет.