Расчет физического износа объектов недвижимости

Методы расчета физического износа зданий:

нормативный метод предполагает использование нормативных инструкций, в которых дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ определяется: Fф = Fi * Li /100 (Fi – физический износ i-го конструктивного элемента в %; Li – коэффициент соответствующий доли восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n- количество конструктивных элементов в здании) Доля восстановительной стоимости отдельных конструкций обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций не имеющих утвержденных показателей по их сметной стоимости. Недостатки метода: невозможность измерения функционально и внешнего износа; по причине своей нормативности, не может учитывать не типичные условия эксплуатации объекта; трудоемкость – применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов зданий; субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

стоимостной метод – его сущность заключается в определении физического износа путем расчета затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет рассчитать износ в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по–сравнению с другими методами. Недостатки метода: обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта их ношеных элементов зданий.

метод срока жизни – при данном методе физический износ рассчитывается исходя из хронологического возраста и физической жизни зданий. Н% =ХВ/ФЖ * 100%; Н=Н% * Ст-ть зданий.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов зданий, с последующим суммированием и для зданий в целом.