Возможности и ограничения затратного метода оценки недвижимости

Существует целый ряд объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить методом капитализации дохода или методом сравнения продаж. К ним относятся школы, больницы, зда­ния почты, культовые сооружения, вокзалы и т. д. Маловероятно най­ти достаточно данных о сравнимых продажах таких объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не было направлено на полу­чение дохода. Поэтому затратный метод в этих случаях может дать от­правную точку для обсуждения стоимости недвижимости.

Так как затратный метод предполагает отдельную оценку земли и сооружений, то он, в первую очередь, подходит для применения в сфере страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от нестрахуемых. В случае определения базы для налогообложения специализированной собственности затратный метод также являет­ся основным методом определения стоимости.

Таким образом, затратный метод определения рыночной стоимо­сти недвижимости является, с одной стороны, обязательным элемен­том процедуры определения рыночной стоимости, а с другой сторо­ны — зачастую единственным инструментом для получения пред­ставления о стоимостной оценке недвижимости.

Вместе с тем считается, что затратный метод имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа и при­были предпринимателя. Кроме того, результаты затратного метода от­ражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.